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安信证券09年地产业策略：乘风而起
回顾：我们从9 月中开始谨慎看多地产板块，10 月22 日将板块投资评级提升至“领先大市-A”，并持续至今。
9 月中至12 月2 日，我们已有连续10 篇行业深度分析或动态分析报告推出，持续看好地产行业板块。
房地产市场短期仍处于困难期，但由于开发商主动采取收缩战略，包括减少土地购置面积、降低开工竣工进度，放缓现金流出的速度，而且开发商也在逐步加大降价和促销策略，因此行业存货积累的拐点正在到来，全国每月商品房净新增存货从08 年初以来持续大幅下降，目前已接近底部。
宏观经济走弱，政府刺激经济政策频繁出台。中国出口部门面临持续恶化的压力、以及房地产市场持续低迷对宏观经济的负面影响加剧导致三季度及之后的经济增长显著低于预期。政府为拯救经济，多次下调了银行利率，并出台房地产新政以刺激房地产的成交。后续进一步有利于行业的政策可以期待。
低景气度时期，价格调整有利于存货消化。年初以来销售面积增速下降很猛，而开工面积增速向下调整持续的月份数相对较短，因此全行业的在建项目消化掉所需要的时间逐步在增长。随着开发商已经采取降价促销，这将有利于缓解高房价、低收入矛盾和高存货、低销售的矛盾。我们认为，为促进市场消化存货，在低景气度时期，价格调整是必然的也是必要的。而且，政策和开发商降价的共同作用下，市场成交在11 月份已经表现出比较明显的阶段性回暖。
供给方面，国内保障房规划与建设加速，但对商品房需求中短期内难以构成实质冲击，负面影响极其有限。按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，2009 至2011 年，通过投资9000 亿元，开工建设800 多万套的保障性住房。但保障房有严格的准入条件限制，主要针对低收入和中低收入人群；虽然绝对量比较大，但由于我国保障房还是处于刚刚加速阶段，9000 亿也仅能覆盖到城镇中不到4%的居民户；再加上保障房由于产品结构和区域的因素，与商品房将形成两个相对割裂的市场；同时结合香港公屋的案例研究，总之我们认为保障房至少在未来3-5 年内对商品房的负面影响极其有限。
市场调整中，行业分化加剧，优质上市房企将会更加强大。从实际销售情况看，在市场调整中，上市开发类公司包括行业龙头万科、保利地产2008 年1-10 月份销售业绩明显好于行业平均水平，08 年以来公司市场份额相比07 年进一步上升。而且上市公司大多是全国和地方的优质地产公司，其整体的销售、负债状况、流动性、现金流、盈利能力等状况也是明显好于行业平均水平的。银行虽然存在“惜贷”现象，但品牌优质开发商会受到差别化礼遇，具有融资优势。
经济周期性复苏启动中，地产行业往往最先受益，股票板块提前反映。房地产行业往往在经济复苏启动过程中最先受益，这主要是由于在经济进入萧条阶段后，经济刺激方案、宽松货币政策的实施等对地产行业的正面影响最为显著。而且股票市场往往比地产市场更先反映。
目前，地产板块股价过度低估状况已经有较大缓解，但仍有上升空间。我们从9-11 月份的行业深度报告和动态分析报告中多次提到，地产板块估值处于历史底部；虽然地产市场仍然低迷，经济实体经济处于下行阶段，但经济刺激和货币放松等政策对地产板块形成趋势性向好，当10 月22 日国家房贷新政出台后，我们将地产板块的投资评级调整为“领先大市-A”。同时，考虑到投资市场虽会有波折，但地产板块，尤其是龙头和优质地产公司具有投资价值，建议投资者在下调过程中买入。从10 月中下旬以来至今，地产板块确实走出一波领先大市的行情。
行业前景：
开发商，尤其是优质上市房企，融资环境在改善；后续进一步有利于行业的政策可以期待；高存货、低销售矛盾改善的拐点正在到来，全国商品房每月新增净存货自年初以来在不断降低，08 年10 月份已在较低的量；行业分化过程中，行业龙头和优质上市房地产企业的优势将更加扩大增强。
投资建议：
行业、货币、刺激内需等政策都呈现趋势性向好，消费者预期将进一步扭转，后续政策仍可预期，我们维持行业“领先大市-A”的投资评级。
我们建议投资者关注行业龙头和品牌、财务稳健、或产品具有区域优势的优质地产公司。对我们股票池中万科、保利、张江高科、华侨城、金融街、招商地产、中华企业、陆家嘴公司继续给予“增持-A”的投资评级。虽然存货拐点正在到来，但短期内由于行业存货仍处于高点，销售回升到正常的水平还需要时日，因而开发商依然处于销售压力最大的时期；受经济影响，消费者购买意愿受到抑制。因此建议投资者借波动的机会增仓，股价向下调整过程中是较好的建仓机会。
风险因素：经济走向复苏的进程会有波折，观望气氛打破需要过程，因此房地产市场短期内仍会有波折，我们仍然建议投资者在股价下调过程中建仓，不宜过度追高，除非股票市场有极大的利多政策或产品出台。