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楼市何时否极泰来 上市房企存货一览(2)
行业整合大势所趋
2008三季度末地产上市公司存货状况
证券代码 证券简称 营业收入 营业利润 存货
000002.SZ 万科A 2254191.30 375833.04 8737557.35
600048.SH 保利地产 669318.61 209964.50 4175114.66
600383.SH 金地集团 435145.99 71592.74 2659099.07
000024.SZ 招商地产 191078.99 48032.23 2155208.27
000046.SZ 泛海建设 117722.49 28823.94 1700575.32
601588.SH 北辰实业 244818.48 50105.02 1329623.85
600376.SH 首开股份 315455.03 33857.52 1243630.25
000402.SZ 金融街 292752.84 51858.36 980739.25
600663.SH 陆家嘴 158851.39 108683.32 851438.47
600052.SH 浙江广厦 150545.51 22720.36 793173.29
600208.SH 新湖中宝 154030.94 61628.18 736506.06
600748.SH 上实发展 122538.12 35387.97 715184.09
600322.SH 天房发展 138191.21 14572.74 684305.28
600675.SH 中华企业 201791.47 36351.59 679969.29
600325.SH 华发股份 163343.73 38173.37 650870.16
□本报记者 杨志刚 北京报道
今年以来，房地产业出现“剩者为王”的竞争局面：万科、中国海外发展、保利等专注地产业务的公司仍稳居第一集团军，资源逐渐向这些龙头公司集中，许多刚进入地产业的公司则寻求多元化发展，一些公司甚至逐渐退出房地产业。
据北京中能兴业投资咨询公司统计，从2002年到2007年，在A股1383家非金融类上市公司中，大约有19%的公司涉足房地产业，行业呈现出分散格局。分析人士表示，国家宏观调控、房价下跌为地产业洗牌创造了条件，各行各业一窝蜂式上马房地产业的局面或将成为历史，集中度提高是中国房地产业发展的必然方向。
中小公司“做加法”
与前几年“千军万马”搞房地产开发形成鲜明对照，今年以来，地产的高利润时代已经过去，众多房地产公司介入矿业、能源领域，以“做加法”的方式图谋“分散风险”。
举例来说，万业企业斥资近1000万美元在新加坡设立矿业公司；中天城投投资锰矿；天伦置业以600万元收购贵州六盘水吉源煤业有限公司60%的股权。
碧桂园这样规模的地产企业也开始尝试多元化。碧桂园计划通过旗下的顺德创源投资有限公司，在内蒙古建设“煤制油”项目，还计划在云南省昭通市开发一个远期产能为3000万吨的露天煤矿及建设一家煤炭液体燃料工厂。
资源向龙头企业集中
通过多年来的专业化经营，房地产“第一集团军”仍稳步走在行业前列，市场份额不断扩大。从目前的销售情况来看，万科今年的销售额已难现去年的辉煌，但公司的市场份额仍比去年明显提高。保利地产(600048)也逆势取得了不错的表现，今年的销售额有望突破200亿元大关。今年1-11月，公司实现销售面积234.55万平方米，同比增长27.97%；实现销售认购金额187.41亿元，同比增长21.02%。
与部分地产公司“做加法”形成鲜明对照的是，中国海外发展等龙头公司正在像万科早年一样，逐步退出与地产不相关的业务，以“做减法”的方式专注地产业，发展势头非常稳健。1—11月，公司累计实现销售面积248.9万平方米、房地产销售额250.8亿港元，销售额增速超过销售面积增速。6月—11月，公司6个单月的销售额同比增速也全部超过销售面积同比增速。
在国家最近推出的一系列房地产新政中，保障性住房建设被多次强调，但保障性住房的毛利率和净利率水平都不高。同时，商品房的净利率水平也在下降。太平洋证券研究员李海认为，利润水平下降的严峻现状要求房地产业走规模化、专业化发展之路，对地产公司的开发模式、融资能力、管理水平提出了更高要求，集中度提高将是行业发展的必然方向。
留一半清醒留一半醉
□本报记者 杨志刚
曾有研究员在展望2007年房地产市场的时候，提出“留一半清醒留一半醉”的观点，指出在流动性过剩、股市繁荣的背景下，房地产牛市仍会持续一段时间，但在中央宏观调控、房价收入比过高等因素制约下，投资者应随时防范市场可能出现的调整。之后，地产市场果然走出“先牛后熊”的走势，只是苦了没有醒来的投资者。
展望2009年的房地产市场，仍有许多谜题待解，投资者最好继续“留一半清醒留一半醉”，同时用谨慎和乐观两种心态看待市场。
2009年房地产市场面对的最重要问题是，二套房贷会不会“松绑”？投资者应该清醒地看到，虽然“救市论”不绝于耳，但从国务院常务会议新出的政策和银监会的态度来看，二套房贷近期难以完全放开，即使有所松动，在细则上也会先鼓励改善型需求，是否对投资型需求进行政策支持，可能会根据经济形势相机而动。不过，拉动经济是当前头等大事，所以这并不意味着二套房贷政策不会有任何松动，对结清第一套房款并卖房后的改善型需求，房贷政策仍有灵活调整的余地。
至于保障性住房对商品房的冲击有多大？记者认为，不能过分夸大也不能过分小觑保障房对商品房价的压力。保障性住房在地段、品质、物业管理、消费群体等方面与商品房有着不小的差距，而且各地政府的资金来源、政策执行力度还需进一步落实，保障性住房难以对商品房价造成太大的压力。但在北京、天津等少数城市，政府已经推出规模较大的保障性住房建设计划，如果这些计划完全落实，对未来几年的房价必然形成一定影响。
如果明年利好政策不断出台，就可以放心投资地产上市公司么？长城证券预计，明年地产行业整体业绩接近零增长，而30家重点地产公司业绩增长14%—19%。也就是说，分化将成为行业发展的必然趋势，只有业绩增长预期明确、能受益于行业集中度提高的公司才值得投资。
话说回来，在地产板块强劲表现两个多月后，估值吸引力又成为另一个问题。考量今年和明年的业绩增长情况，再比较香港中资地产股的估值，A股地产板块2008年20倍左右PE的估值并不便宜，且房价是否触底仍有待进一步确认。虽然有各种利好预期，地产板块风险仍存，投资者对此不可不查。
2008年房地产大事记
1月 市场热议王石“拐点论”，地产商普遍对此持否认观点。
2月 在“拐点论”的争议声中，上海万科举行元宵节9.5折特卖，卖出170多套优惠房源，总销售额达2.57亿元。
3月 恒大地产集团及其承销商宣布，不再根据原有时间表进行全球发售，将IPO计划推迟。
3月 SOHO中国董事局主席潘石屹连续在公众场合发表言论，认为房地产市场即将发生巨变，房地产行业最基本的特征是钱少地多，大量企业将进行整合。
6月30日 证监会批准招商地产增发不超过4.5亿股的计划。但在7月28日，金地集团拟公开增发不超过7.2亿股A股股票的方案未获通过。此前，首创置业宣布拟在A股市场发行不超过18亿元公司债。地产行业整体资金链仍然非常紧张。
8月底 万科在上海公开宣布，旗下的8个楼盘进行不同程度的促销活动，拉开了地产商降价迎“金九银十”的大幕。
9月 上海楼市出现“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到44.69万平方米，为旺季楼市新低，同时创下了2.76的月供需比新高，创下近三年来最为严重的滞销局面。
9月15日、10月8日和10月29日 中国人民银行三次宣布下调金融机构人民币一年期贷款基准利率0.27个百分点，其他期限各档次存贷款基准利率作相应调整，房地产业终于迎来久违的降息周期。
10月22日 中国人民银行宣布，自今年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。
同日 财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%。
11月5日 国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施。其中，两条政策对房地产业形成重要影响，一是加快建设保障性安居工程；二是加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制。
11月26日 中国人民银行宣布，从27日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。27日，A股地产板块集体暴涨。
12月17日 国务院常务会议出台的政策规定，个人购买普通住房超过2年(含2年)转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。对业内最关心的二套房贷松绑问题，新政未做松动。
12月22日 国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求等政策。(杨志刚/整理)