货币供应是长期内决定房地产市场景气主线，而供求关系的变动可能引起市场短期的较大波动，而中国房地产市场市场化历史上三次房贷金融政策的重大调整都使房地产市场走势发生异常变动。

　　我们认为近期政府的刺激政策力度较大，至少会对成交量起到阶段性的明显刺激，但政策的底线仍然是限制房地产投资投机，释放的应主要是占高峰成交量50%左右的自住需求，这很难将市场成交推到新的高度。由于市场存货压力较大，按高峰成交量也需至少一年消化，而中国整体房价收入比仍高出国际水平20%-50%，因此预计09年房价仍在下行通道，市场应处于降价消化存货的阶段。

　　07年底以来不断萎缩的销售使得房地产板块业绩已经处于下行通道，由于结算的滞后性，预计08年业绩同比接近持平，09年同比下降约10%。政策的放松犹如冬日的阳光，虽然不一定表明春天即将到来，但一方面使未来一阶段市场可能好于预期，另一方面也使企业的资金压力得到缓解，目前板块内约有三分之一的企业相关财务指标出现好转。09年可能成为行业分化、部分优质企业显现未来先行优势和竞争力的阶段。

　　基于对行业处于消化存货的较艰难阶段的判断，对房地产板块09年给予“中性”评级。我们筛选优质企业沿着抗风险和抓机遇两条思路展开，对万科A、保利地产、华发股份、华侨城A给予“增持”评级。

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