高华证券 王逸

　　会议纪要

　　我们邀请了易居房地产研究院副院长丁祖昱参加了今天我们关于2009年房地产市场前景的投资者会议。会议的要点包括：(1)交易量：易居估算2008年9月的交易量为谷底水平。丁祖昱预计未来的几个销售旺季交易量将上升，并且市场将在2009年9月出现复苏的初步迹象。较早出现回调的一、二线城市的复苏速度可能快于回调较为滞后的三、四线城市。(2)库存：易居计算了7个城市的库存水平后，预测2009年新增供应水平将与2008年相似。假设2009年销售进度与2008年三季度，或最近6个月，或最近12个月的折年交易量相同，那么各城市完全消化库存所需的时间分别为：上海2-3年、南京2-3年、深圳3年、广州3.5-4.0年、北京3-5年、成都3.5-4.0年、杭州4-5年、天津5-6年、武汉5-6年。丁先生认为库存消化需3年以上的市场不太可能在2009年9月实现复苏。(3)承受能力：若使用易居调查所得的收入数据，上海的房价收入比不到6倍，而非依据官方收入算出的14倍。(4)购房者构成：当前约80%的交易量来自首次购房者；第二套和第三套改善性购房的占比低于25%，而高端需求的占比下滑至10%以下。在城市化率超过80%的一线城市，改善性购房占总交易量的40%-50%；城市化率为40%-60%的二线城市首次购房者占50%。

　　易居对2009年新增供应规模的预测令我们感到意外

　　易居对2009年新增供应的预测令我们感到意外。如果易居的预测属实，那么我们预测北京、深圳、成都的交易量将需要分别增长61%、44%和81%，才能使库存量消化时间在2009年年底降至18个月的水平；若要使2009年底时的库存量降至12个月，那么这三个城市的2009年成交量将需要分别增长101%、81%和126%。我们认为，这表明形势非常严峻，由此看来这些市场的复苏可能迟于我们当前的预期。我们重申对整个行业的谨慎评级并建议投资者逢高卖出，特别是那些资金风险较高的企业，如富力地产(2777.HK,卖出)和保利地产(600048.SS,卖出)。主要风险：随着政府刺激措施的出台，交易量复苏快于且强于预期。

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