十一月二十七日 中央电视台《证券时间》今日焦点：降息利好难以扭转房地产调整趋势

　　在央行大幅降低利率的刺激下，房地产板块今天整体涨幅超过了3%。中信证券地产行业首席研究员王德勇认为，降息会给房地产行业带来多方面利好影响，但还难以改变行业的调整趋势。

　　降息最重要的作用，是对当前比较低迷的房地产销售市场会产生一定的刺激，因为降息相当于提高了购房人的购房能力。根据测算，包括前期的信贷政策调整，相当于提高购房人购房能力20%左右，如果再加上一些税费政策，则提高了25%左右，这样的力度还是比较大的。在这些信贷政策出来之后，预计住房交易量能够环比提高30%到50%，这个情况在11月份已经得到了证实。这次降息应该能够刺激这种情况持续下去。

　　然而，目前整个房地产行业还是处在一个调整周期之中，仍然面临几个主要矛盾：第一个就是过高的房价和老百姓的购买能力有一定矛盾；第二个是当前对部分投资性需求、改善性需求来讲，购房户虽然有购房能力的，但是他们对未来的预期并不理想，包括对宏观经济、对收入以及对整个房价的预期，都不太乐观，从而导致这两类需求也很少；另外一个矛盾，就是开发商的资金链比较紧张。当然，近期货币政策的宽松，应该说对这个矛盾的化解起到了一定的帮助，但也仅仅是一个缓和而已。

　　考虑到当前中央对保增长决心非常大，而房地产对经济增长又是至关重要的一环，未来可能还会有陆续的政策出来，包括地方政府的政策。从中央政策动向来看，对于第二套房贷政策的松动、购房税收的优惠，以及户籍制度方面的变化，都是有可能的。

　　许多人还记得1998年的时候，政府也出台了非常多的提振房地产市场的政策，随后大约在一年左右的时间，房地产市场被激活了。但这次和1998年还是有一定的差别。因为上一轮房地产市场的最高点，实际上发生在1993年，然后一直调整到1997年才见到最低点。1997年底，国家出了一系列的政策，然后到1998年开始住房制度改革，应该说当时是在房地产行业调整了多年之后，国家又出台了一系列的扶持政策，整个行业才开始复苏，其实真正的行业回暖是在2000年底，当时上海是作为全国龙头首先开始回暖的。

　　而这一次房地产调整，是从去年底开始的，时间并不长，而且面临着全球经济的减速，中国宏观经济也明显遇到了很多的障碍和困难，在这种背景下，这次调整的时间周期和幅度都还不够。

　　回到对房地产股的投资上来，应该说当前的估值比一年前已经跌了很多，但是现在市场处在熊市，投资者对未来的预期已经包含在了股价里边，比如对未来房价的预期、销售量的预期，包括对上市公司的业绩预期，大家的预期都是大幅度回落，2008年可能只是个别公司负增长，2009年可能就会有相当一部分公司出现负增长，在还没有看到整个行业调整最低谷的时候，大家会认为目前的趋势没有结束。

　　那么，怎样判断房地产调整趋势的结束？最核心的还是成交量的有效放大，而且是持续一段时间，那时房价才能够企稳，从而结束调整趋势。

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