上海证券 沈莉

　　事件：

　　从2008年11月27日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时,下调中央银行再贷款、再贴现等利率。

　　评论：

　　我们认为，此次降息能缓解地产企业资金成本压力和刺激购房需求。另一方面，也许会使房价下降的速度变缓，使房价阴跌，拉长房地产调整周期。

　　此次降息短期给房地产板块带来交易性机会。长期由于人们对于房价还有降价预期，作用还需观察。

　　降息对房地产行业利好

　　房地产公司是资金密集型行业，而资金利息可以资本化，因此对房地产公司的利息需要重新计算。而且房地产公司的贷款一般集中在1-3年，重新定价对于他们是利好。我们根据对房地产龙头公司万科A的测算，原先1年以内的贷款利息在18亿左右，现在可节省2亿左右。而在目前的资本化率水平下，业绩大约可提升2.5%。对行业内大多数房地产公司的资金压力进行测算，我们估计现在的资金链比较紧张，以自有资金和银行贷款支持进行施工半年内还可以收支平衡。而对于年终到来的建安成本的清算，尤其是人工成本资金的付出，房地产行业的资金压力是很大的。在此时降息108个基点，无疑是雪中送炭。

　　房价下降减速周期拉长

　　产商对于资金的放松、政策的继续放松预期和目前新政以来交易量的好转，本来准备进一步下调房价也许会有推延。现在的房地产市场与台湾1990年相类似，到2003年外围地区累计下跌45%左右，而中心地区表现为阴跌。根据我们跟踪的楼盘，已有10%-30%的跌幅，在后面的时间里更有可能表现为阴跌。

　　降息会刺激一定购买需求

　　会降低购房者的资金成本，一定程度上刺激购买力。对于大多数刚需来说，按7折的优惠贷款利率，贷款支出将减少13.8%左右。对于原先有一定购买力的人群，会有刺激作用。

　　购买力的担忧

　　知道，本轮房地产调整的本质原因是房价收入比过高，有效需求不足。投资需求对房地产价格的预期向下，因此自住需求成为可售的主要对象，又由于房贷/储蓄比率高企，中国基尼系数较高，所以这部分人的购买力有所透支。而且，现在就业情况不佳，人们对于收入预期下降和对房价下降的预期依旧存在，因此对于需要的刺激作用将比较有限。

　　结论

　　认为大幅度降息对于房地产商的利好作用更大一些。尤其在年关。我们知道，烂尾楼的出现就是由于房地产商无法支付建安成本。我们统计了房地产开发商的应付帐款和现金比率，发现民营企业和近几年扩张买地的企业比例较高，资金压力较大。

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