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地产股2008年业绩增长比较明确,但之后利润空间将收窄,相当部分公司2009年业绩增长面临非常大的压力。在资产负债结构及财务风险上,第3季度净负债率略有回落,显示财务风险有所缓和。经营活动现金流单季环比下降幅度缩小,投资现金流出大幅减少,现金压力峰值可能已过去。
从库存(可销售状态的住宅)的角度观察,目前处于市场调整的第二阶段,即随着市场调整的持续,开发商迫于尽快回笼资金的压力,开始加快已开工项目的开发进度和推盘速度,此时表现为供求比的快速上升,库存也相应增长加快。我们认为目前市场正处于这个阶段,这个阶段也是价格下跌最多最快的阶段,部分城市可能已在这个阶段的后半部。
我们从净利润增长及盈利能力、业绩实现的确定性、财务风险、现金流及现金压力几个方面对跟踪的30 家A 股上市公司三季报进行考察。由于房地产行业收入结算的季节性因素,往往第四季度远大于前3 个单季的结算量,因此,2008年前3季度预收款占营业收入的比例也是逐季下降,从1季度末的167%至3 季度末的76%,到年底预计会进一步下降,由于今年市场的调整,年底的预收账款占营业收入比例低于50%可能性很高,加上毛利率的下滑,也就意味着相当部分公司2009年在业绩的增长上将面临很大的压力。30家公司中当前预收账款余额加上1-3季度的结算收入仍不及2007年全年营业收入50%的公司有栖霞建设、深振业、世茂股份。
财政部及央行新政策特别是利率优惠政策的刺激,将减少房价下跌幅度,并缩短市场调整期。根据我们的测算,地产股当前的估值大约反应了房价继续下跌30%才能稳定的悲观预期。随着政策作用的显现,房价的调整幅度可能没有预期的大。现在,我们预期房价最多在当前的基础上下调10-15%就可启稳。为此,我们上调了部分公司的投资评级。对于处于市场调整期第二阶段的策略,我们建议关注那些销售回款快速,2009-2010年毛利率不会显著下滑、业绩实现较确定的公司。光大证券 翁非玉 赵强
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