地产救市政策连续推出

　　近一段时间，关于房地产救市政策连续推出，如10月22日，国家减免了部分购房税费并放松改善性购房的房贷政策，10月30日，央行再次下调金融机构人民币存贷款基准利率27个基点，月内两次降息，政府明确转向实施较为宽松的货币政策。同时，中央将“促进房地产市场平稳健康发展”列在扩大内需措施七项工作中的第三位，也充分表明中央对目前经济形势反应迅速、态度坚决。这是近年国家持续调控房地产业后首次在中央调控经济政策中提出来的。安信证券表示，在这些政策的协同作用下，消费者似乎开始有所反应，11月第一周，北京、深圳、南京、武汉、厦门、东莞、青岛等地的日均成交面积出现了明显的放大。不过市场恢复进程仍不明朗，未来市场如何持续消化市场高库存的问题，还得取决于后续政策力度、时机、降息幅度、内需刺激方案具体规划情况等。

　　救市能否成功？

　　据统计数据显示，近三个月以来，房地产板块指数领先沪深300指数近10个百分点，同时，近一周房地产板块领先沪深300指数近5个百分点，显示出房地产板块领先于大盘见底。日信证券认为，中国房地产市场与美国房地产市场的根本不同，在于中国居民没有透支未来，而美国居民透支了未来，从而导致美国的房价调整是由于居民偿还能力不够而进行被动的调整，而中国的房价调整仅仅是由于政府在流动性过剩思想的主导下进行的主动性调整。政府一旦放松政策，居民的观望情绪将逐渐改变，居民的预期改变以后，自然会进场买房。当然随着宏观经济的调整，居民的收入水平提高也受到了负面影响。但是，整体而言，哪怕在经济增速放缓时期，中国居民的收入依然在增长，随着观望时间的延长，居民的购房能力也逐步提高。所以，中国居民将很自然地入市买房。现在即使在房价下跌的过程中，银行对居民的贷款依然是非常宽松。房价稳住以后，银行对开发商的预期也会转好，对开发商的贷款也会放松。一旦银行对开发商的环节打通了以后，整个链条都会活起来，而救市政策一定能成功。

　　但长江证券有不同的观点，他们认为，如果没有中央政府救市措施，预计全国地产价格可能在4季度出现比较明显下跌，而且会加速行业整合。但政策出现，趋势变化会越发复杂。首先，救市政策不会改变行业整体调整趋势，行业内企业盈利最坏水平还没有到来，预计该情况会在明年上半年越发明显。其次，房屋供求关系变化最早要在明年中期开始显现，原因来自今年中期新开工面积的大幅度减少。一直强调数据显现出来新开工增速下降是有滞后效应的，供给的锐减将在明年中期出现。最后，行业调整时间主动权已经交付开发商自己手中。如果开发商集体选择停止降价销售举措，调整时间将会延长，资本市场最不希望的情形将会上演。

　　业绩增速下降 龙头公司稳键

　　根据统计，2008年前三季度，房地产行业上市公司共实现营业收入1605亿元，同比增长24%，增速较上年同期42%的增长率有明显下降，但房地产上市公司净利润增速的下降在预料之中，天相投顾认为，原因主要有：首先，07年房地产市场火爆时丰厚的预售房款奠定了今年业绩的基础；其次，房地产行业上市公司08年的销售情况要好于全行业平均水平；最后，龙头公司的稳健增长起到了稳定器的作用。同时，他们认为，国家对于房地产行业的调控思路已经开始发生根本性的改变，从去年的防止过热转向促进稳定健康发展。在此基础上，地产股的投资机会将优于前期。从我们在线分析师的统计数据也显示，未来三年，房地产行业仍将保持30%左右的稳键增长速度(有分析师追踪的数据平均值)。

　　地产股的投资机会将优于前期

　　天相投顾表示，国家对于房地产行业的调控思路已经开始发生根本性的改变，从去年的防止过热转向促进稳定健康发展。在此基础上，地产股的投资机会将优于前期。个股方面，龙头个股仍然值得重点关注；另外，一些预收账款丰厚，未来业绩较为确定的公司，也有较好的投资机会，比如华发股份、滨江集团等。维持对行业的“增持”评级，维持保利地产的“买入”评级，万科、金地集团、华侨城、招商地产、华发股份、滨江集团“增持”的投资评级。

　　光大证券认为，由于政策特别是利率优惠政策的刺激，将减少房价下跌幅度，并缩短市场调整期，根据测算，地产股当前的估值大约反应了房价继续下跌30%才能稳定的悲观预期。随着政策作用的显现，房价的调整幅度可能没有预期的大。现在，预期房价最多在当前的基础上下调10-15%就可启稳。为此，上调了部分公司的投资评级。建议关注那些销售回款快速，09-10年毛利率不会大幅下滑、业绩实现较确定的公司。与此同时，也建议投资者关注中央及各地政府在保障房方面的政策倾向、计划及相关实施细则，如果出于拉动投资和经济的考虑，政府大举开发保障性住房，将对商品住宅市场产生间接的负面影响。

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　　资料来源：今日投资

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