国金证券 曹旭特

　　投资要点

　　房地产业的不景气会对国民经济产生连锁负面反应，因此有必要分析房地产业对国民经济的具体影响，以判断政府在既定增长目标下能够容忍行业出现的下滑程度，从而为可能出台扶持政策时机和力度的判断提供参考。

　　我们通过两个角度衡量房地产业对国民经济的影响，一是房地产业增加值占GDP的比重，即从生产法核算国民经济的角度来判断；二是房地产开发投资占GDP的比重，即从支出法角度出发，利用房地产投资对固定资本的形成贡献来衡量其变化对经济的影响。

　　增加值法。07年房地产业对GDP增长贡献率为5.82%，即在07年GDP增长速度中有5.82%是房地产贡献的，近三年的平均贡献率是5.12%；房地产业对GDP增长贡献的百分点是0.69%，即在07年我国GDP的实现11.9%的增速中，房地产业贡献了0.69个百分点。

　　房地产开发投资。07年房地产开发投资对GDP增长的贡献率是15.6%，即GDP增长部分中15.6%由房地产开发投资贡献；房地产开发投资拉动GDP增长1.86个百分点，最近三年对GDP增长的平均拉动为1.5个百分点。

　　09年全年房地产开发投资增速可能会出现较大幅度下滑，但出现高比例负增长可能性并不大，其原因是已开工项目的投资具有刚性，正处于施工状态项目如果不发生资金链断裂，放弃投资会导致开发商损失沉没成本，除非开发商资金紧缺到没有能力继续投资或被迫减缓投资进度。可能出现大幅下滑的是新开工面积，但新开工面积所占施工面积比例一般只有40%，所以新开工面积下滑不会使房地产开发投资出现高比例负增长。

　　我们判断08年房地产投资额为3.07亿元，同比增长21.3%。

　　如果09年新开工面积增速为-30%，房地产开发投资会同比增长-3%。由于08年上半年房地产开发投资基础较高，预计09年上半年投资增速下降会比较明显。

　　我们也根据投入产出表分析了房地产业对关联产业的具体影响程度，从而全面判断由房地产业波动产生的连锁反应会对整体经济产生怎样的影响。

　　房地产业自身影响力为0.658，即房地产业产值增加1单位，会拉动整体经济0.658单位产值。

　　由于房地产业和建筑业是一对孪生兄弟，可以通过分析房地产开发投资中转移至建筑业产值的比例和建筑业的影响力，来判断与房地产开发相关的建筑业连锁对国民经济产生的影响。经过测算，房地产开发投资的影响力为1.511，即房地产开发投资如果增减一单位，不但会通过其自身来影响GDP，还会通过增加或减少1.511单位其他行业产值来间接影响国民经济。所以房地产业和与房地产开发有关的建筑业合计影响力为2.169，这部分产值变动一单位会影响整个经济中其他行业合计发生2.169单位产值的变化。

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