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　　申银万国10月30日发布研究报告表示，此次降息对房地产行业的影响偏于正面，但降息不改行业下行趋势，维持行业的“中性”评级。

　　此次降息符合市场预期。根据申万宏观判断，未来12 个月，存贷款利率会再降80-100个基点，对房地产的正面的累积效应将逐步体现：一方面，居民还贷压力将实质性降低，根据测算，假设贷款年限为10-20年，目前降息幅度与6.58%的最高点房贷利率相比，每月还贷金额将减少2.9%-3.6%，如果考虑房贷优惠利率下浮30%，每月还贷支出则减少6.7%-9.4%；如果利率在此基础上继续下调100bp，则每月的还贷总支出将减少5.8%-8.1%；另一方面，不断降息将改变目前房地产租金收益率低于基准利率的局面，使spread为正，并不断扩大，提升房地产作为投资品的吸引力。

　　但是，需要强调的是，利率的下调未必会改变消费者的购买行为和预期，月支付金额的减少可能会导致消费者寻求更短的还款年限。申万认为，行业的反转必须同时通过房价的下跌来完成，其对购买力的提升作用更为明显。同时，房价的下跌，也将使租金收益率得以提升。根据申万抽样调查，目前大城市租金回报率平均为3.3%左右，如果房价下跌10%，平均租金收益率将提升至3.67%(不考虑租金本身的下调，但是如果未来收入降低，租金也将进行相应调整)。从国际经验看，成熟市场的房地产租金回报率一般高于基准利率50-100bp。目前，十年期国债利率已经下降至3.3%下降至左右，只要再下降50BP，spread就可以达到50bp。结合对行业供需基本面的分析，申万仍然维持之前调整时间在一年左右的判断，成交量恢复需等到09年中期左右，价格仍有10%-15%的下跌，调整结束恢复上升需等至2010年。

　　信贷放松不能缓解开发商的资金压力，未来降价动力依旧存在。房地产公司的资金来源主要包括银行贷款、销售回款以及自筹资金。虽然银行信贷整体有所放松，但是基于风险控制，未来将继续收缩开发商信贷，特别是部分中小企业的信用贷款；而销售的低迷以及库存的不断增加将进一步加重开发商的资金压力。申万判断，随着春节前包括工程款支付压力的到位，部分开发商经过1-2月的政策观望期后，如果发现成交量无法形成有效提升，将进一步推行降价措施来刺激市场销售，房价下行的趋势仍然难以改变。但是如果银行整体贯彻信贷放松的策略，对开发商贷款也实行放松甚至是鼓励，那么市场价格博弈的格局将有所变化，房价调整延续更长的时间，价格调整的速度就未必如我们期望那么快了。

　　虽然对行业的影响偏于正面，但是降息已经基本反映在预期之中，基于对行业下行趋势不改的判断，报告维持行业的“中性”评级：(1)目前处政策的相对真空期，在前期大量大力度政策出台之后，政府需要2-3月的观察期才会有进一步的策略；(2)目前政策力度和预期已经比较强烈，如果政策未导致成交量恢复，可能会导致更加悲观的市场预期；(3)业绩风险尚未释放完毕。对于土地价值的重估将导致部分上市公司08年业绩低于预测，由此对股价形成一定的压力。此外，需要提醒投资者的是，降息通道的前期，对降息的预期会刺激反复反弹行情，但是时间点难以把握，并且难以改变行业下行的趋势；另外部分刚性需求被抑制过度后可能会在某点爆发，但并不代表行业反转的出现。

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