国金证券 曹旭特

　　投资要点：

　　自9.15日以来共降息三次，五年期以上贷款利率由7.83%降至7.2%，下调63个基点，我们计算降息对购房成本的累积效应，假设房价款100万元，首付30%，贷款期限20年。

　　首次购房者的月供由5283元降至5064元，幅度为4.2%。根据最新政策，首次购买普通自住房的优惠利率由基准利率的0.85倍降低至0.7倍，因此其月供将降至4635元，下调幅度为12.3%。

　　非首次置业者的月供由6125元降至5820元，下降幅度为4.97%。

　　可以看出首次购买普通住房的成本会实质降低，改善和投资购房成本则影响不大，降息能激发出来的是首次置业中部分较为刚性的需求。

　　目前市场最大的问题是存在房价下跌的悲观预期，预期的打破需要进一步降息产生的累积效应。从香港利率和房价的关系分析，降息至少6-9个月才能让房价平稳，简单套用香港经验，我国房价可能在09年中期开始趋于平稳，而房价的平稳才会稳定购房者预期，释放市场需求。因此地产仍是波段性投资机会，我们重点推荐万科、招商地产、保利地产、华发股

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