渤海证券 周户

　　事件：

　　中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各27个BP，除3个月存款和6个月贷款利率分别下调18和9个BP外，其他各档次存贷款利率均下调27个BP。

　　分析：

　　1.本次降息使月供负担减轻1.18%-2.59%，购房能力则提高1.96% ;

　　2.对购房预期的影响：小户型更好卖，大户型则不会有太多改观;

　　3.对开发商的影响：更多在于信贷放松预期；

　　4.对行业的影响：更多的是刺激小户型市场的需求，而对于大户型市场作用不大，整个市场销售相对缓慢的情况不会有太大改观。

　　评论：

　　本次降息使月供负担减轻1.18%-2.59%，购房能力则提高1.96%

　　假设贷款50万元，按照等额本息还款法还款，那么，依据5年以上贷款利率，贷款年限从10到30年五个档次，不考虑贷款下限的话，这次降息使得月供减少70.65-92.8元，月供下降1.18%-2.59%；与9月16日降息前相比，这次降息使得月供减少94.3-123.93元，月供下降1.57%-3.43%；但若与07年首次加息前相比，这次降息后，月供仍增加162.98-212.85元，月供增长2.83%-6.5%；从购房能力来看，依据07年城镇居民的收入、06年储蓄状况以及08年前8月商品住宅销售均价，这次降息使得最大购房能力增加1.96%，可购买住房面积上升1.82平方米；与9月16日降息前相比，这次降息使得最大购房能力增加2.61%，可购买住房面积上升2.41平方米；但若与07年首次加息前相比，最大购房能力仍下降4.56%，可购买住房面积下降4.53 平方米。

　　对购房预期的影响:小户型更好卖，大户型则不会有太多

　　目前来看，支撑市场的主要是刚性需求和高档需求，而改善型需求和投资性需求受到压缩。而对后二者打击最大的，主要是二套房政策。首付比例提高10%，使得最大购房能力下降25%，而下限贷款利率提高到基准利率1.1倍，则进一步使最大购房能力下降5.25%。相对于最近两次降息使得购房能力增加2.61%，降息对于改善性需求的拉动作用比较小。因此，降息更多的是刺激刚性需求增强购房预期，而对于改善性住房需求刺激作用微乎其微。

　　对开发商的影响：更多在于信贷放松预期

　　08年前8月，房地产开发投资增速下降，新开工面积和在建面积增速也在下滑。在商品房销售没有企稳之前，供给增速下降的趋势很难转变，因此在信贷没有松动情况下，此次降息刺激开发商增加投资的可能性不大。

　　而前8月库存消化周期48.16个月，高于06、07年同期，在销售没有企稳的情况下，开发商投资的上升，将会进一步增加库存。另外，此次降息将使房地产上市公司(剔除ST上市公司)每股降低财务费用0.007元。

　　因此，此次降息和下调存款准备金率对于开发商来讲，更多的在于信贷放松的预期。

　　对行业的影响：销售相对缓慢不会有太大改观

　　对于行业来讲，目前最大的风险或问题在于潜在需求的观望。潜在需求之所以观望，原因主要在于，首先，03-07年房价上涨和贷款利率的上升，使得城镇居民平均最大购房能力所能支撑的住房面积下降78.72平方米，超过了人均年收入和储蓄存款余额提升带来购房能力的增加，导致购房能力相对下降；其次，相对于城镇居民平均最大购房能力支撑的住房面积，目前市场上在售的商品住宅套均面积偏大；再次，受深圳、广州市场调整，美国次贷等的影响以及房价增速的持续放缓，导致市场观望气氛逐渐加浓；第四，第二套住房政策以及股市走低等影响，使得改善性住房需求和投资性需求受到严重压缩。这两次降息，尽管有助于提高购房能力，但从我们统计的12个城市的成交套均面积来看，基本在100以上，大于城镇居民平均最大购房能力所能支撑的购房面积，市场存在供给结构矛盾。

　　大户型产品销售的改观，需等待改善性住房需求的释放。因此，总体上来看，这两次降息，更多的是刺激小户型市场的需求，而对于大户型市场作用不大，在供给结构矛盾的情况下，整个市场销售相对缓慢的情况不会有太大改观。

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