我们认为刚性需求还能支撑中国房地产市场5-10年的繁荣，此后地产行业发展将取决于产业政策和金融手段。美国地产公司的经验值得中国地产企业借鉴。

　　通过研究二战后美国房地产市场发展历程，我们发现，在旺盛的需求推动下，美国房地产行业经历了约20年的高速发展时期，期间美国住房自有率从约45%这个平台上升到65%附近。自二十世纪七十年代开始，在抵押贷款证券化、ARMS等创新性金融手段的推动下，房地产市场流动性增强，居民购房成本下降，因此美国楼市并未陷入下降或者停滞，而是呈现螺旋式上升态势。

　　美国主要房地产企业在经历黄金二十年的粗放式增长之后，通过跨区域扩张，产业链整合、精细化管理、并购及金融创新等手段，在1970年代以来仍然经历了持续增长，净利润复合增长达到15%-17%左右。同样，我们认为中国房地市场、地产企业也用有成长的空间和充足的潜力，即使在行业增速明显放缓的将来，发展模式的逐步完善将使得优秀的地产公司仍然具备持续的潜力。

　　通常美国及香港楼市8-10年经历一个周期，中国楼市也未能例外，在2007年下半年----以1998年我国住房体制改革为标志，中国住宅市场正式步入市场化10年之后----在全球楼市下滑、中国经济放缓、前所未有的紧缩性货币政策以及持续数年行业调控政策等因素的多重作用下，中国楼市开始了实质性的调整。同样，基于对诱发楼市体调整的主要因素分析，我们认为住宅市场调整期还将持续1年左右，到09年下半年开始走出低谷。

　　综上而言，我们给予地产行业短期"中性"，长期"推荐"的评级。过去的10年，中国的地产行业充斥着投机与混乱，而在经历始1998年于起的阵痛之后，地产行业有望理性回归，多一份远见与平和，少一份灰色与投机。中国的房地产行业的未来还很长，冲破经济周期和房价的迷雾，地产企业的未来之路其实非常清晰:那就是像美国同行在过去的30年中做的那样不断的增强自身实力，提升份额、提高效率，这才是行业之福、公司之幸。

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