四川房地产重建机会花落谁家

　　灾后亟盼 安得广厦千万间

　　文/李景

　　受地震影响，四川地区的房地产受到了非常严重的冲击，重建中是否还有恢复的机会

　　5月21日，万科A发布公告称，公司认为灾后恢复重建工作，将是一个长期的持续过程，需要社会各方力量的支持和援助，而万科参与该项工作能够发挥自身特长。作为一家专业房地产开发公司，万科本身具备较强的区域规划、建筑设计及组织实施能力。万科在全国拥有多家分支机构，在组织能力上具有一定优势，且万科在成都设有子公司，也能为实施援助提供便利。

　　同时，万科称将以绵竹市遵道镇为重点，进行灾区临时重建、灾后恢复与重建工作，工作为纯公益性质，不涉及任何商业性(包括微利项目)的开发。万科为该项工作的净支出为1亿元，将在未来三至五年内逐年支出。

　　此时，距“5·12”汶川大地震之后仅一周多时间，万科这家国内最大的房地产公司也成为第一家对灾后住房重建做出响应的上市公司。但万科承诺的1亿元资金对于受灾的上百万需要搬迁安置人口来说，只是杯水车薪。在未来的灾后重建中，还需要更多的房地产商加入进来。

　　开工延后 销售受阻

　　这次汶川发生里氏8级强烈地震，共倒塌房屋1500万间，1100万人需要搬迁安置。震后第二天，四川省即要求全省建筑施工现场全部停工，待地震检测部门发出安全信息、全面检查合格后复工。

　　在对30处成都市区近两年内修建的项目进行调查中，共有26处几乎完好无损，有3处楼房墙体出现细小裂缝，有1处出现较大损坏。万科等地产商在重庆、成都拥有一些楼盘，据了解，建筑基本没有受损，对公司直接影响不大。

　　业内人士认为，地震对灾区相关房地产项目的影响主要有开发延期、震后建安费用上升及房价下降等三个方面。

　　由于地震的影响，四川地区房地产的销售和开发都会延后，一些地产公司也已经对此做出公告。如，香港上市公司中新地产(0563.HK)发布公告称，公司位于成都和重庆的开发项目受到直接损害，预计相关项目完成日期会延迟，可能会对2008 财年业绩造成不利影响；华人置业(0127.HK)则称，公司在成都的项目已按政府要求暂停，复工时间未定。国内上市公司中，万通地产(600246)也表示，正在评估地震对公司项目进展可能产生的潜在影响，并已拟订了应急预案。

　　除停工外，不仅新项目今后销售受阻，已购买的业主也会考虑尽快脱手。另外，本已紧缩的信贷也将投向救灾和重建，这将使四川灾后房企的资金压力进一步加剧。

　　目前，中国处在高通胀时期，房地产上游原材料如钢筋、水泥、沙石等价格不断攀升。汶川大地震的灾后重建工程，包括修路、盖楼等一系列工程需要大量钢筋、水泥等原材料。突然放大的需求，以及难以控制的通货膨胀，将进一步推高房地产开发原材料成本，房地产公司的建安费用难以下降。同时，国家可能出台相关政策，要求开发商加强住宅抗震能力，也将导致建筑成本进一步上升。

　　最令人关注的是，地震后人们对地产投资意愿降低，使开发商对成都、重庆的原定销售目标不得不作出修改，将致使成都、重庆等地的房价下降，进而带动全国房价下行。

　　从震后短期影响来看，成都市房地产市场的现状不容乐观。目前，成都大多数房地产公司都面临开工延后、推迟开盘、销售受阻等问题。

　　东方证券根据最近的统计数据则认为，成都房地产市场的销售情况，已从地震带来的短期冲击中有所恢复。但是，地震对外地投资需求和本地改善需求有不同的影响作用，所以，成都市场在更长期限内的表现仍需进一步观察。

　　业内人士认为，此次地震对开发商的影响比较复杂，目前开发商对房价的前景判断不太一致。比较普遍的观点认为，短期内房价会受冲击下降，长期来看，政府的调控和支持力度非常重要。

　　投入巨资重建民宅

　　6月2日，四川省发改委表示，四川省灾后恢复重建将分两步走，2008~2010年以恢复重建为主，2011~2015年以发展提高为主。目前，灾后恢复重建的基础性工作已经展开。

　　四川省发改委主任刘捷表示，灾后重建的范围是汶川等严重受灾地区及关联地区。部分项目会先期启动，其中包括已经初步明确在原地恢复重建的城乡居民住房、学校和医疗机构等公共服务设施，以及对恢复重建有先导作用的交通、供水、供电、广播电视设施等项目。城镇建设规划、农村建设规划、城乡住房建设规划将分别选择一个原地重建和一个异地迁建的乡镇进行试点，为重建积累经验。

　　刘捷表示，中央财政今年已决定安排700亿元作为灾后恢复重建基金，今后两年将继续作相应安排。

　　业内人士认为，随着灾后重建及地震险等项目完善，换房需求会提升，对成都周边城市影响极大。重灾区几乎被夷为平地，地震中心邻近的大城市成都、重庆虽没有楼房倒塌，但也有相当一部分出现裂痕甚至变成危房。

　　“只要有地震险等保险项目的完善，换房要求会提升。刚性需求释放，未来会推动成都及其周边楼市。”安信证券分析师陶学明认为。

　　据权威部门发布的统计，截至5月20日，地震已经导致超过3000万平方米的建筑倒塌、1.2亿平方米的房屋受损，540多万人无家可归。由于一段时间内余震还在继续，倒塌房屋和危房数目还会继续增加，次生灾害等带来的转移人口也在增加，这个数字可能还有不小的上升。

　　即使按照540万无家可归人口，和人均建筑面积25平方米来计算，新建居民住宅面积也需要1.35亿多平方米，为此，需要投资1100亿~1600多亿元(投资按照800~1200元/平方米的标准，2006年四川商品住宅平均价格为2122元/平方米)。 可见，重建灾区居民住宅的资金投入需求非常巨大。