农业股土地价值重估不可行

　　对农业股使用土地价值重估法估值，正如在政府未放开油价时对中石油进行重估，缺乏逻辑合理性

　　- 本刊实习记者　黄琦/文

　　伴随着国际粮食价格持续高涨，国内一批农业类上市公司颇受追捧。虽然沪深股指自去年10月起走跌，区间最高跌幅达51%，但诸多农业股均创出新高。以北大荒(600598)为例，其区间最高涨幅达139%;隆平高科(000998)、金健米业(600127)的区间最高涨幅也分别达到208%与82%。

　　随着农业股股价高涨，无论是采用静态市盈率还是使用动态市盈率来衡量其估值，皆已非常之高，无法有效解释目前股价。于是，市场开始流传一种观点，即农业上市公司价值应以其重估的土地价值计算。

　　这种观点看似合理。按照一般的经济逻辑，粮食价格大幅增长，自然会带动了整个农业产业链价值提升，使农业上游行业和部分中游行业直接受益;那些拥有稀缺农业资源的上市公司，更应受到投资者青睐。

　　这种逻辑在国外成熟市场经济国家体现得淋漓尽致。以具有成熟土地交易市场的美国为例，2004年，美国堪萨斯州农业用地均价为2000美元/亩，及至2007年8月，该均价已涨至3113美元/亩，不到三年，耕地价格涨幅已在50%以上;其中，灌溉农地价格较2006年上涨20.4%，非灌溉农地价格同比上涨18.8%。此处耕地价格之所以大幅上涨，正是因为在2007年，国际小麦价格同比上涨112%，而堪萨斯州是美国最大的硬冬红麦生产区。

　　作为对比，国内耕地资源似乎更为稀缺。自1996年以来，由于持续进行的城镇化进程、环境污染、土壤退化、水源匮乏及农民抛荒等原因，致使国内耕地面积持续下降，从当时的19.51亿亩下降到2006年底的18.27亿亩。在面积日渐缩小的同时，耕地资源的质量也呈下降趋势，比如质量差耕地占比大，优等粮田少、土地资源可垦殖率小、可开垦的后备耕地资源有限、农业土地资源的区域分布不均、水土资源匹配严重错位等特点。

　　理论上，这些不利因素应会大幅提升国内可利用土地资源的价值，促使该土地资源拥有者在不增加任何投入的情况下，不断享受土地的增值。实际上，某券商研究报告即根据这种逻辑，以某农业专家于1980年代对江苏土地价值的评估为基础，取6%年增长率，再按一定折让对应到北大荒，从而估计出北大荒目前拥有的耕地与荒地资源总价值为552.16亿元。

　　然而，申银万国农业分析师赵金厚指出，一方面，目前国内土地所有权属于国家，企业只是租种土地，付出少量租金获得土地使用权，但并不获得土地所有权;另一方面，国内土地交易制度缺失，缺少农业用地自由交易市场，使其价值根本无法像房地产用地一样通过其交易价格来进行具体估计和有效体现。

　　这就像中国石油(601857)，在国际油价高涨至130美元/桶上方时，正是石油业难得的景气周期，按理说无论采用收益法还是重置资源法估计，中国石油的实际价值都应处于历史高点。然而，受制于政府政策，自去年以来，无论是中国石油的业绩还是股价，均非但没有暴涨反而屡屡暴跌。

　　对农业股采用土地价值重估法估值，在逻辑上，正如在假设政府会放开油价的条件下，重估中国石油一样。其实，就目前而言，期待政府放松油价管制成行的概率，要远大于国内形成完整的土地流转自由市场的可能。