房地产：市场逐渐回暖 弱市中分化渐现

　　光大证券 翁非玉

　　成交略好于五月第一周：

　　本周，在我们覆盖的重点城市中，大部分城市成交量均出现了不同程度的回升，并且回升幅度高于5月的第一周升幅。如，上海本周日均成交量同比升幅18%，上周同比升幅6%；苏州本周日均成交量同比降21%，而上周该指标为同比降52%；北京日均成交量与去年相比只有13%的差距，而上周为22%；深圳本周日均销售面积已超越去年同期，而上周仍与去年同期有15%的差距。

　　对于上述现象，我们的判断是，除了5月作为旺季正常的销售回暖因素外，五一期间的预订客户部分推迟到本周签约使这部分成交量延后，也是其中一个原因。

　　各城市回暖程度不一，分化渐现：

　　上海、北京、深圳在成交量回升上表现较好，特别是上海，日均销售无论同比还是环比增幅，均出现较强的势头。我们具体到项目这一层面来看，万科作为上海市场份额最大的公司，其在5月上旬推出的白马花园378套物业，在没有大幅价格优惠的情况下，短短1个星期时间已销售53%，除了万科自身的营销策略、品牌号召力等因素外，上海市场的旺盛需求是不容忽视的

　　而与这些城市相对应的，天津、南京、武汉等城市则仍维持偏弱的态势，与去年同期相比仍有30%以上的差距。

　　产生这种分化，我们认为有以下两个方面原因：

　　一，部分城市购房者和开发商在价格上的博弈和胶着状态松动，为加快销售，开发商在价格上作出的让步已经让购房者认为可以入市，但由于今年以来的购房者群体以刚性需求为主，他们是相对比较理性的，因此成交量的释放也较温和，并没有出现某个城市成交量突发增长的局面。如北京在开发商将价格在去年最高点的水平下浮10%，即有部分需求入市，深圳在平均房价下跌30%后，日均成交量已比3-4月间低迷时增长了约1倍。

　　二，相对来说，住宅价格调整已较充分、目前阶段首次及拆迁置业等刚性需求较旺的城市会在本月实现较好的销售回暖。

　　地震对上市公司的影响只是局部：

　　四川大地震后，以四川为基地的房地产上市公司受到最直接的影响，如*ST高新、绵世股份、渝开发等。而A股全国性上市公司中，主要是万科受到影响，其在成都有5个在售项目，目前已处于暂停施工状态，公司今年在该区域的销售计划预计难以完成，由于万科目前项目储备重点区域位于上海、珠三角、环渤海，成都市场销售受阻对公司全年销售的影响应在5%以下。

　　总体仍偏弱：

　　虽然本周市场出现了一定程度的回暖，但大部分城市成交量仍不足去年同期的7成，市场仍然维持偏弱的格局。我们在上半月调研过程中观察到的相当部分项目在蓄客量不足的情况下延期推出，也是从微观层面对整体市场偏弱态势的验证。我们判断，在销量不能有效放大的城市，部分开发商为缓解资金压力所采取的行动使一手房价格仍有一定的下行压力。