地产行业：预期不明 楼市处于观望阶段

　　光大证券 华光磊

　　本周，我们增加了苏州和无锡的成交量以及各城市的价格数据。截至到4月中旬，我们跟踪的城市里面，除了上海以外，大多数城市的成交量仅及去年同期日均成交量的一半左右，环比数据也起伏不定，没有形成明确的趋势。显然，各地市场的观望心态仍然普遍存在。价格方面，总体而言，除了深圳和广州有明确的下调趋势，其他城市的平均房价目前仍较为平稳。

　　就成交情况最为乐观的上海而言，最近一周住宅平均成交量超过去年4月日均成交量约5%，但这部分成交量中包含了今年动迁配套房较多的因素。上海的普通住宅(不含动迁配套)本周环比略有回落，目前也没有明显的回暖趋势。

　　从楼市的情况来看，无论是消费者还是开发商对后市都没有形成明确预期，进而造成了目前市场的萎靡。即将到来的5月份是传统的销售旺季，如果销售量持续低迷，将会影响开发商全年业绩的实现并有可能在下半年引发目前大部分城市仍然坚挺的房价下调。鉴于消费者对房价下跌的悲观预期和自住型需求需要银行信贷支持的现实，我们认为银行放松按揭贷款是成交量放大的必要条件，但现在从宏观层面还看不到货币政策放松的信号。

　　目前一季度各项宏观数据已经陆续公布，紧缩性货币政策开始显现效果。一季度，在消费需求实际增长速度稳定、出口增长速度回落的同时，固定资产投资实际增幅明显下降，由去年同期20.9%下滑至14.7%，为近年来最低点。我们认为，如果固定资产投资持续快速下降，可能会导致管理层调整政策，但从现在的情况来看，从紧的政策还会持续一段时间。

　　消息面的情况也部分印证了我们对房地产行业中性评级的判断。有消息称，银行为了规避开发贷款沦为坏账的风险，开始给开发商施加降价销售的压力；同时，部分现金压力大的公司开始出售项目。

　　投资方面，我们认为印花税下调后房地产板块的走势属于短期内的超跌反弹，行业基本面并未出现改观，维持中性评级。