房地产业：二季度房价上涨压力加大

　　天相投顾

　　摘要：

　　事件描述：昨天，国家发改委价格司在其官方网站发布一季度房地产市场价格形势分析报告，报告在分析未来中国房市价格走势时指出，部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。

　　评论：

　　发改委的这份报告认为，和我们对我国二季度的房价走势判断基本一致，目前通胀预期开始普遍存在并困扰社会大众在较强的通胀预期下，必将激发投资性需求，尽管政策调控对投资性需求的抑制较严，但是在目前股市低迷、投资对象较少的情况下，这部分需求不可小视，楼市和股市的翘翘板效应将逐渐显现。

　　房价中地价要占到40%-50%的比重，是房屋成本中的绝对大头，因此在建安成本持续上升和各项税费没有减少的情况下，如果地价不降，则房价下降的空间实在有限。

　　根据我们对98年以来我国实际房价指数和实际利率的实证分析，利率与房价产生明显的负相关作用：当利率为正时，房价稳定并上涨缓慢；当实际利率为负时，房价就高涨。

　　房地产行业自去年三季度调整至今，还不能判断市场就此回暖。更为关键的是二季度的市场数据，而相对于价格来说，成交量尤为重要，而如果成交量能够有效放大，即使房价有一定的下跌也能够支持行业和市场的前景趋好。

　　前期在房地产板块的下跌幅度巨大，部分基本面优秀以及增长确定的个股被错杀。我们认为房企的困境远没有媒体渲染的那么严重，优质企业的建仓机会已经来临。我们关注受益于行业洗牌的龙头公司万科A、保利地产，业绩增长确定性较强的区域龙头华发股份、深振业A，外延式增长较为明确的中航地产、上实发展、中粮地产等。

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