房地产：房地产开发企业所得税预缴问题

　　齐鲁证券 涂力磊

　　事件：

　　4月16日，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了重申。

　　评论：

　　该通知是对前期《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)的进一步强调。也是对房地产行业宏观调控精神的进一步落实。

　　从税率上来看，新文件再次强调：

　　对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%，位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%，位于其他地区的，不得低于10%。

　　对于经济适用房开发项目，凡符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》(建住房[2004]77号)等有关规定的，不得低于3%。

　　同时该文件强调房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

　　该通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。

　　我们认为，该文件在对房地产开发企业的所得税预征问题上仅仅只是重申了国税发[2006]31号的相关原则。但是在实际操作层面上，目前对于非经济适用房项目，绝大多数地区依旧是按照15%的标准、分季度来预征所得税。因此，如果今后税务部门严格采取该通知标准，并且按照月度来征收相关税费的话，对于地产企业的资金面将构成一定压力。而对于经济适用房开发项目而言，该通知影响不大。

　　我们统计了已出07年报上市公司的相关预收账款情况，结论表明即使全部按照20%来预征所得税，对优质上市公司的影响并不明显。