地产行业：对房地产行业近期下跌的点评

　　国金证券 曹旭特

　　投资要点摇钱术：

　　我们认为地产股下跌由下述原因引起。

　　有媒体报道了上海住宅存在大量虚假成交情况。

　　央行上海分行对上海市房地产企业资金情况进行抽样调查，引来进一步调控预期。

　　国税总局发布对《房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。

　　我们认为资本市场放大了上述因素的负面影响。

　　首先通过虚假成交制造繁荣气氛历来是地产商惯用做法，并非08年刚刚开始。通过分析上海房地产交易网(www.fangdi.com.cn)提供的楼盘统计数据，从05-08年撤消交易情况频繁发生。并没有足够的数据说明大量撤消是发生在08年3月份，也即发生在上海市场销售回暖期。当然，本次媒体曝光如能引起政府足够重视，从而严查企业违规行为，会一定程度降低开发商操控购房者预期能力，从而抑制房价上涨。

　　央行对上海地产商资金链的调查并不等于要继续出台严厉调控措施，调研本身就说明政府不会盲目出台政策，否则就失去了调研的意义。本次调查中，央行对地产商到期和展期贷款情况表示充分关注，我们认为央行此举更多目的在于通过掌握实际情况以控制银行体系的风险。

　　由于房地产存在销售和结算周期差，所以其所得税的缴纳采取事先假定销售利润率，减去期间费用以确定利润总额，再按相应所得税率预缴所得税，在项目结算后实行“多退少补”。《通知》出台之前，各地区要求假定的利润率不低于15%，本次《通知》明确了不同城市和地区的最低假定利润率，其中对直辖市和省会城市要求假定利润率不低于20%，与之前各地具体执行情况差别不大，对企业现金流并无实质影响。

　　目前房地产企业普遍缺乏资金是不争事实，虽然我们无法清楚判断企业的资金紧张程度，但有两点可以明确，一是稳定调控一直是政府遵循的调控原则，二是行业长期存在的需求，按此前提，紧缩生存环境将最终加速行业整合，帮助优质公司完成在行业宽松期所不能完成的扩张任务，我们没有必要动摇对行业龙头的投资信心。维持对万科、招商地产、保利地产、金地集团、富力地产的买入评级。