房地产：解读上海楼市成交乱象以及回顾

　　光大证券 华光磊

　　上海：成交量复苏之谜

　　上周四，受上海楼市复苏的媒体消息刺激，以中华企业为代表的上海地产股出现了强劲反弹，周五继续大涨。

　　上海楼市最近的交易情况究竟是怎样的？

　　我们检查了07、08年3月份上海楼市的成交情况，结论是：

　　1.上海楼市人气复苏明显，二套房贷收紧的影响基本消化。3月份，住宅成交同比上涨11%。考虑到今年动迁配套房较多的因素而将其剔除，普通住宅市场08年3月份的日均成交套数同比上涨1%，08年3月最后一周日均成交套数同比上涨2%。

　　2.交易面积下降，住宅小型化趋势明显。在交易套数略微上涨的情况下，3月份普通住宅成交面积同比下降13%，住宅小型化趋势正在显现。这说明，虽然人气回升，但如果将开发商视为一个整体，其结算面积并没有回升。地产股上涨的动能并未聚集。

　　3.上海房价易涨难跌。3月份新增供应量几乎全部集中在外环以外地区，内环以内、内外环间成交量分别同比减少90%、70%以上。由于可供应量的严重不足，上海市中心区域楼盘价格很难下跌。同时，由于基建的明显改善，外围地区房价也有所支持。我们认为上海地区房价稳中攀升的可能性更大。

　　各地房地产市场交易量逐步攀升：

　　在最近一周上海市场交易量恢复到去年同期水平的同时，北京、深圳和杭州市场最近一周的交易量均已接近去年3月份的成交量水平，而南京也已接近去年同期80%的水平。

　　上海：成交复苏之谜

　　上周四，受上海楼市复苏的媒体消息刺激，以中华企业为代表的上海地产股出现了强劲反弹，周五继续大涨。

　　上海楼市最近的交易情况究竟是怎样的？

　　我们检查了07、08年3月份上海楼市的成交情况，结论是：

　　1.上海楼市人气复苏明显，二套房贷收紧的影响基本消化。3月份，住宅成交同比上涨11%。考虑到今年动迁配套房较多的因素而将其剔除，普通住宅市场08年3月份的日均成交套数同比上涨1%，08年3月最后一周日均成交套数同比上涨2%。

　　2.交易面积下降，住宅小型化趋势明显。在交易套数略微上涨的情况下，3月份普通住宅成交面积同比下降13%，住宅小型化趋势正在显现。这说明，虽然人气回升，但如果将开发商视为一个整体，其结算面积并没有回升。地产股上涨的动能并未聚集。

　　3.上海房价易涨难跌。3月份新增供应量几乎全部集中在外环以外地区，内环以内、内外环间成交量分别同比减少90%、70%以上。由于可供应量的严重不足，上海市中心区域楼盘价格很难下跌。同时，由于基建的明显改善，外围地区房价也有所支持。我们认为上海地区房价稳中攀升的可能性更大。

　　深圳：成交量恢复到去年同期水平

　　受价格回落的带动，深圳市场成交量继续上扬，3.14-3.20一周的日均成交面积环比上涨28%，与去年3月日均预售面积持平。

　　北京：交易量攀升至去年同期97%的水平

　　3.22-3.28一周内，北京期房住宅日均签约量环比上涨23%，并回升到去年3月份97%的水平。北京3月份的日均签约量相当于去年同期63%的水平。

　　杭州：商品房交易量环比回落，住宅稳步攀升

　　本周(3.17-3.23)，杭州商品房交易量环比回落(上周受万科金色城品带动，写字楼销售量大增)，但较此前两周仍有明显回升，并相当于07年3月日均成交量92%的水平。同时，纯住宅市场交易仍维持稳中有升的局面。

　　南京：

　　本周(3.21-3.27)，南京日均成交量达179套，相比上周的147套环比上涨21.5%，并相当于去年3月份日均成交量78%的水平。