房地产：关于二套房贷款政策动态的点评

　　兴业证券 王嘉

　　近期各地出台较高的人均居住面积认定标准，将在政策许可的范围内对改善型购房起到积极的刺激作用，有利于成交量进一步恢复，维持对房地产行业的推荐评级。

　　事件

　　近期有媒体报道，北京、上海等地部分银行对第二套房贷款执行标准有所松动，对于还清第一套房贷的购房者再次购房时，仍按第一套房标准执行贷款标准。同时，各家银行也对人均居住面积标准出台细则，实质上对改善型购房的贷款政策有所松动。

　　点评:

　　我们直接调研了上海某股份制银行的房贷的一线业务人员，据了解央行此前的政策仍被严格执行，但是通过设定较高的人均居住面积，在政策允许范围内，事实上大幅放松了对改善型住房的贷款条件。

　　对于已经还清第一套的购房者再次购房，仍将被视为第二套房，执行最低40%首付，利率上浮10%。这一条款仍被规范执行。

　　根据上海市央行、银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，各个银行对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。据我们了解上海市人均居住面积定为32.2平米，这一标准已经得到了央行和房地产交易中心认可。由于上海市大量的在80年代新建的老公房2室户的面积在55-60平米左右，3室户面积也在100平米以下。因此对于有真实的改善型需求的2口或者3口之家而言，基本可以享受优惠政策，再次购房时将被认定为第一套房。

　　我们同时也了解到，目前对第二套房的界定是通过银行系统查询，因此只要之前购房时没有使用贷款，则即时有一套以上的房产，再次购房时也将按一套房贷款执行。

　　从目前各大城市成交来看，上海仍旧火热。北京、广州、深圳还有待进一步恢复，伴随季节性回暖以及政策面积的积极影响，我们认为4、5月份成交量有望在目前基础上增长30-50%，从而基本回归正常轨道。维持对房地产行业的推荐评级。