房地产：一周楼市成交量快报08.03.08

　　光大证券 华光磊

　　报告起因：回顾各城市一周成交量情况。

　　上海市场节后成交量稳步递增：

　　节后三周上海新房成交量日均逐步递增(图1)，由春节期间37套/天上升到180、281、425套/天。最近一周(2.25-3.2)的日均成交量425套相当于07年3月份日均成交量的83%。07年11、12月日均成交量分别为641、500套，上海市场能否摆脱信贷紧缩的影响尚需观察3月份成交情况。根据我们走访上海二手房中介的情况，目前有小部分的二手房卖家开始调低售价。3、4月份同样是二手房市场的关键时期，如果成交不能恢复，二手房价格可能会有5%以内的下挫。

　　深圳仍无回暖迹象：

　　深圳房价在07年8月见顶后开始回落，调整时间早于京沪穗三大城市，春节后深圳新房和二手房市场成交情况并无明显的回复(图2)。3月份以来，深圳新房日均成交面积约为5300平米/天，而去年3月份深圳新房预售面积的日均成交量约为11900平米/天。在四大城市中，深圳市场可能将经历最为长久的调整。

　　北京市场仍较低迷：

　　节后北京市场成交情况也较为低迷，2.23-2.29一周内，期房住宅日均签约量144套，分别相当于07年2月、3月日均签约量的75%和50%。除了导致需求萎缩的普遍原因之外，2月份北京楼市新增供应项目极少，导致消费者无房可选也造成成交下滑。2月份新开盘项目仅有4个，而3月份可能开盘的项目预计超过30个。北京市场成交量能否逐步恢复也要看3月份。

　　杭州与南京市场相对平稳，但仍无结束调整迹象：

　　杭州市场最近一周的日均成交量为41套，接近于07年2月日均成交量43套(图4)。由于本周杭州市场没有新盘推出，二手房市场成交量有所上涨，恢复到去年11月底水平，同时价格也略有上浮。南京市场3月以来日均成交量为286套，相当于07年3月日均成交量的60%。虽然南京没有明显回暖的迹象，但价格方面仍相对平稳，仅江北地区楼盘有降价促销现象。南京市场情况可参见我们的调研快报《脆弱的平衡》。

　　投资概要与风险提示：

　　如果没有新的变量出现，长三角市场目前是最有可能率先结束调整的区域。上市公司方面，预售款多的公司今年的销售压力相对较小。另外，密切关注上市公司一、二季度的现金流量表也有助于寻找到项目销售情况较好的投资对象。