房地产：脆弱的平衡 南京市场调研快报(2)

　　总体来看，市场销售情况较去年同期的销量下滑，但自今年春节结束以来有逐步回暖的趋势。这主要表现在看房的客户数量有所上升，但大部分潜在客户的观望情绪依然较浓。造成市场成交冷清的原因除了信贷紧缩和春节以外，开发商回避淡季，没有新盘推出也是一个主要原因，目前在售的基本上是老项目和少量尾房。例如，栖霞的天鸿山庄、东方天郡，万科的光明城市都是收尾项目，可选房源的减少也是促使了成交的下滑。

　　从我们调研的情况来看，随着南京市场回归理性，开发商的销售压力已经开始显现。

　　第一，新楼盘销售情况差强人意。以招商地产的依云溪谷项目为例，该项目07年12月底开盘，一期推出90余套双拼别墅，目前已售出75%。从数字上来看销售情况很好，但实际上，这样的销售情况可能还是低于公司预期的。首先，开盘前市场预期售价在19000以上，而开盘当日销售均价约14800元。在这样的情况下，首日成交率约为60%，低于公司80%成交率的预期。目前一期在售的剩余房源均价15000-16000，而如果在去年9、10月份推出的话，可能售价会接近20000元/方。

　　第二，由于江北楼盘体量较大，并且南京市民不愿跨江购房的心理仍然存在，目前江北已经有老的楼盘开始打折促销。

　　从目前情况来看，我们认为接下来的三个月对开发商而言是比较关键的时期。如果三月份以后，成交量无法恢复，那么各开发商准备在上半年开盘的新项目显然不可能提高价格。而大部分在售的老项目又无法降价，其销售量必将受到新开楼盘价格偏低的冲击。在这样的情况下，即使下半年的9、10月份市场能有所恢复，恐怕开发商业绩也很难超预期。

　　长期，市场相对平稳

　　由于一房一价的核价制度，南京房地产市场的炒作成分相对较小。同时，南京尚处于城市化和实现自住型需求的过程中，过去4年以来市场的供需量平稳增长，供需比较为稳定。目前南京市正在推进的“一城三区”开发计划将打造出新的城市副中心和三个新市区，为房地产市场创造出新的需求。今年全市预计将新增1120万方供应量，供需比略大于1，但新增供应量江南八区所占比例预计很少。因此，主城区房价下跌的可能较小。

　　同时，南京市政府近期更改了公积金政策和维修基金政策，增强了消费者的购房能力。这既增加了市场需求，也传递了政府不希望房价下跌的信号，有助于市场稳定。

　　关注项目：万科金域缇香、金域蓝湾

　　万科今年将有金域缇香和金域蓝湾两个新项目推出。金域缇香将于3月开盘，该项目毗邻万科光明城市，位于河西奥体板块。金域蓝湾位于江宁板块，预计年中开盘。关注这两个项目的意义在于，一方面，由于是新上市项目，其销售情况将会更及时的反映南京市场冷暖；另一方面，南京万科的销售策略将可能给市场带来新的变量。由于新项目定价还比较灵活，一旦南京万科降价，将给其他开发商，尤其是正在销售老项目的开发商，带来很大销售压力，使得业绩增长充满更大的不确定性