房地产：08政策走势与市场发展论坛

　　中银国际 田世欣

　　从紧政策的目的。上周，中国房地产及住宅研究会召开了为期两天的研讨会。会议中，国家相关部委领导、行业专家以及知名学者发表了各自对中国房地产行业以及行业政策的观点。几乎所有到场的嘉宾都认为，房地产行业调控政策的主要目的是为了保障行业整体良好和有序的发展势头，而不是干预房价。显然房地产市场的萎靡不振不是政府所愿意看到的，因为这有可能引发银行业的重大危机、拖累地方经济并危害社会稳定。伴随着近期房地产市场在一些城市的调整，不少专家认为从紧的政策已经开始发挥效应，近期内不太可能出台更严厉的新措施。

　　加强土地资源管理。多数专家预计，供房地产开发的新增土地供应可能进一步萎缩，因为政府计划在2020年前守住18亿亩(相当于120万平米)耕地的红线。为了节约和有效地利用土地资源，政府将在未来坚持贯彻有关“70%的新增开发用地将用于中低档住宅建设”的政策。另一方面，政府将通过限制囤积土地的一系列措施，迫使地产开发商加快开发周期，将闲置的土地转化为有效的住房供给。

　　信贷在08年不会进一步紧缩。为了抑止过快的经济增长和日趋上升的通涨，08年的货币政策可能依然从紧，但是许多专家认为08年地产开发商和个人住房贷款不太可能面临过于从紧的信贷压缩。而且，地产开发商的直接融资申请将回到正常轨道，这从证监会近期审核通过杭州滨江房产的首次公开发行和华发股份(600325.SS/人民币21.00,优于大市)的配股中可见一斑。我们认为大型、运作记录良好的开发商将最大限度地从A股融资再次放开中受益，从而加速行业整合的态势。

　　政策性住房保障体系。虽然市场普遍担忧政策性住房保障体系的建设将给商品房市场造成负面影响，从而导致房价下降，但多数专家认为这种担忧有些夸大，原因如下：(i)鉴于大规模投资可能给政府带来巨大的财政压力，因此中短期内保障性住房只会引发轻微的供给冲击；(ii)一套卓有成效的政策性住房保障体系事实上有利于商品房市场的健康发展，因为这将促进社会稳定并提供长期的升级需求；(iii)地方政府有充分的动力在其治地内维持一个健康、繁荣的商品房市场，因为建设政策性住房保障体系的资金将主要来源于土地出让金收益。

　　近期不太可能出台物业税。由于引入物业税涉及到立法程序和各种尚未解决的技术问题，以及众多群体的利益再分配问题，因此，许多专家认为短期内全面征收物业税条件尚不成熟。税务当局的首要任务是保证对现有税种的严格征收，例如土地增值税。这一举措将在一定程度上将规模较小，财务实力较弱的开发商淘汰出市场，而包括多数上市公司在内的大型开发商将受益于行业整合。

　　总结。对上述大部分观点我们持认同态度，这也反映在我们最近对房地产行业的最新信息和评论中。另外，我们还想指出，最近媒体对中国房地产行业不景气的报道(包括降价和成交量下降)

　　有些夸大其词,因为1月、2月的市场交投因为春节因素一般都会较为低迷，更何况南方地区发生的几十年不遇的严重暴风雪也大大影响了购房者的购买意愿。与论坛上多数专家一样，我们仍然认为中国的住宅需求强劲，目前的疲弱局面只是暂时的。我们预计，二季度成交量将有所回升。然而，考虑到近期不稳定的市场情绪、媒体对行业的大量负面报道以及11届全国人代会结束前政策面的不确定性，我们对A股房地产板块维持同步大市的评级。