房地产：解决中低收入阶层住房问题

　　中投证券 李少明

　　事件：2008年两会期间温家宝作政府工作报告，提出中国要抓紧建立住房保障体系。

　　投资要点：

　　本次政府工作报告将解决中低收入阶层住房问题和调整住房结构，稳定房价，保持房地产业持续稳定发展写进政府工作报告属首次，具有重要意义。说明政府充分意识到解决住房问题需要发挥政府和市场的作用；并明确了08年政府将从廉租房、经适房的建设，增加中低价位、中小套型住房的供给；通过综合手段抑制房价过快上涨；促进房地产业持续稳定健康发展等四方面来落实07年出台的一系列调控政策。这和我们08年的房地产策略报告的预期是一致的。

　　根据政府提出“十一五”末，将提供1000万户低保家庭住房目标，我们测算，这需建设4.75亿平米住房(人均15平米)，这是06年全国住房总销量的88%，需资金9480亿元，历年全国廉租房建设实际支出只有70.8亿元，预计总缺口7842亿元，今年中央政府计划支出68亿元，就是加上地方政府，我们认为依然是杯水车薪，难以实现上述目标。

　　根据目前一线城市公布的有关住房结构调整的住房供应计划来看，要较好地解决中低收入阶层的住房问题不是一朝一夕的事情，以北京为例，要解决有条件申购中低价位的两限房的时间需要8年完成。

　　短期内欲通过这项工程来抑制房价难以见效。

　　在地少人多的背景下，主要核心城市的土地供给已处于瓶颈状态，难以有效释放更多的交通便利的土地来解决中低收入阶层的住房问题。未来的廉租房、经适房、两限房的建设都将面临配套设施和交通的瓶颈，将增加政府更多的开支，需要牺牲政府更多的利益，这将考验政府政策的执行能力。

　　总体来看，政府已在开始落实中低收入阶层住房问题。我们认为上述举措可以适当缓解社会矛盾、缓解住房需求矛盾，同时还将延长房地产行业的生命周期。我们依然维持对房地产行业短期调整不改长牛格局的判断，依然维持对行业“看好”评级。

　　目前房地产蓝筹优势公司的风险已被释放，中长期投资价值已经非常明显，在股市融资已开闸的背景下它们的估值吸引力已大幅提升。