房地产：地产业政策走势与发展高峰论坛

　　宏源证券 杨国华

　　事件：

　　2008年2月28、29日，由中国房地产及住宅研究会主办的“2008中国房地产业政策走势与市场发展高峰论坛”在北京新大都饭店举行，邀请嘉宾包括国家相关部委领导、权威研究机构专家、房地产企业领导等。

　　会议要点简评：

　　保护耕地形势日益严峻，建设用地趋紧将是长期趋势。2006年在土地整理复垦开发补充耕地550.8万亩的情况下耕地净减少仍达到了460.2万亩，其中建设用地占用耕地387.8万亩。2006年我国耕地面积为18.27亿亩，假如守住18亿亩耕地红线至2020年，则要求未来年均减少耕地不得超过200万亩。由于耕地不但关系到吃饭问题，而且关系到以农业为原料的经济问题以及生态问题等，因此，守住18亿亩耕地红线不止要到2020年，而是需要更长的时间。但目前更为严峻的情况是，由于部分地区地方政府通过以租代征等方式擅自将农用地转为建设用地，目前实际的耕地面积已经突破18亿亩红线，因此，未来坚守耕地的形势非常严峻，而控制作为主要占用耕地的建设用地的任务也同样任重，相应的房地产土地供应将会长期趋紧。

　　房地产税收结构将进行大幅度的调整，房地产税种数量将会减少，调整将本着使房地产税收健康、稳定、有序的原则进行，而不会以调控房价为目的。目前房地产名义税收明显偏高，比如土地增值税的税率相对过高，此次房地产税收改革将会调低房地产整体的名义税收。当然，按照目前实际增收情况看，房地产税收仅占全国税收的5.5%，明显偏低，未来将会强化房地产税收政策，加大征收力度。

　　预计2008年不会征收物业税，之前关于北京2008年将要征收物业税的消息并不属实。物业税将涉及众多群体的利益再分配问题，需要足够的时间慎重推出。

　　应理性看待各大城市08年保障住房供应计划。保障住房旨在一定程度上解决无力购买商品房的中低收入人群的住房问题，目的不是让房价大跌。因此，住房计划将是动态的过程，应该会根据房地产市场的情况进行调整。

　　房地产市场难言拐点，但市场将经历一定时期的波动和调整是必然。与会专家多数对08年房地产市场持谨慎乐观态度。在三个不变(我国宏观经济基本面没有变，我国房地产市场处于成长性没有变，我国目前钱松地紧的局面没有变)、两个机遇(北京奥运会的举办、08年政府换届)、一个重大影响下(房地产市场对我国金融安全和就业的影响重大)，房地产市场将实现理性回归而不是大起大落。