张宇：信贷资金供应成房地产决定因素

　　张宇

　　尊敬的理财周报读者朋友们：

　　你们好！

　　要在这个南方也见雪花飞舞的日子写这封关于投资的信，我的心情异常复杂，映入脑海的第一句竟然是：我们相识的太晚了！如果是去年的那个暖冬，大家就可以共享一场“超配者超强”的盛宴。可是今天，在没有丝毫防备的情况下，一场50年一遇的冰雪夹杂着上证指数开年以来下跌17.88%的历史性冬天瞬间来临，这似乎提醒我们，“大暑之后有大寒”的规律并非仅仅指的是自然气候。

　　刚进入2008年，次债危机的多米诺骨牌开始推倒一个个往日让人仰视的超级大行，贝尔斯登、花旗、美林、摩根士丹利、法国兴业、瑞银……，炸点从美国波及到欧洲，迅速蔓延到亚洲，中国大陆、中国香港和中国台湾证券市场遭受正面冲击，已经开始直接影响并考验我国政府宏观调控的结果和未来政策走向。

　　为什么人们总是不肯舍弃对牛市的期望？因为他们把日本上世纪70年代的大牛市作为中国本轮牛市的参照系。它们太像了，都具有本国货币升值和生产要素重构这样类似的经济环境，而日经225指数20年上涨20倍的童话也太美丽了，谁愿意去相信短暂的幸福时光就这样戛然而止呢？

　　现在恐怕谁也不敢说牛市在年内将一去不返，不过，由于有两场预报中的暴风雪的存在，刚刚准备开始的下半场比赛正面临被临时取消的命运。

　　尽管目前世界各大行已披露的次级债亏损数目已非常惊人，但是如果没有后续更加触目惊心的风险失控和财务丑闻，已经过度反应的各大市场继续杀跌的可能性并不太大。但是，突发的十分蹊跷的法国兴业集团事件，疑雾重重让人们实在难以释怀；各国政府均对本国银行进行巨额注资援助，连亚洲诸国主权基金的资金也纷纷进入，初看是不是有大人借小孩的压岁钱买年货的感觉？已披露的信息是冰山一角，还是水落石出？这个问题没有答案，今年股市就无从谈起。无论如何，境外市场购买力急剧下降已成定局，甚至经济衰退的声音也不再是孤独与无力的。

　　国外经济形势的不理想，也迫使目前以投资和出口为双引擎的中国经济面临强势调整。随着外需增长下降的确定，国内消费将替代出口成为引擎之一，内需增长最有可能成为未来3-5年长期的投资主题。

　　对证券投资而言，基础设施投资和消费品行业将出现结构性机会和博弈性机会。这种机会，对我们而言犹如冰雪中寻得碎钻——同样的闪烁，折射的是我们锐利的目光而非渴望温暖的心脏。

　　为了防止次贷风险的危机进一步吹向我国，决策层可能将调整针对股市现行的政策目标——从支持市场的持续发展、从而配合股改和央企产业整合，调整为平抑股市为主的资产价格泡沫、从而消除金融风险的隐患。一旦形成这样的改变，那么近万亿的大非解冻，辅以同样规模的小非解禁，加上大量新股发行、香港红筹股回归、创业板的设立等等，2008年的资金之重又有谁堪承受？

　　面对可能的风雨，谁为今年的房地产“雪中送炭”？

　　中国房地产未来长期景气，我从没有怀疑过。对于商品住宅，从长期消费角度讲，它更像是你这辈子必须娶的新娘，不论是时机还是嫁妆，只有你自己能选择。从投资角度讲，能承受着8%以上的资金利息而仍然坚持，必定是经过认真思考后做出的选择。

　　2008年的房地产股票有没有行情，取决于对这个行业一个总体判断，即是行业集约的速度是否快过市场景气下滑的速度？商品房开发规模的增长速度是否快过价格下降的速度？再融资的增长速度是否快过信贷紧缩的速度？三者至少要具其二，才能配合人民币升值的历史性机遇走出一个较为理想的市场行情。

　　对于现下流行的“拐点”说，我的理解是：这个“拐点”不是指商品房销售的价格趋势，而是指影响商品房市场未来发展的决定性因素发生转变。如果说2007年房地产企业必须“抢地”，那么今年他们得“抢钱”——发展商的命运从来没有像今天这样被银行家所掌握。简言之，银行信贷资金的供应状况将取代市场供求矛盾成为决定因素。

　　到目前为止，央行的货币政策很明确：资金紧缩、信贷调控。这种政策会不会因为次贷风暴的影响而有所改变尚不得知。但从企业经营上来说，这将最终迫使开发商根据不同城市的信贷投放规模，来选择是加快销售回笼资金，还是待价而沽。总体来看，大中型龙头企业利用各种渠道争取到资金的能力较强，他们会再用这些宝贵的钱去拿有限的地。最终，他们将占有越来越大的市场份额，分享到越来越多的行业景气，拥有越来越高的成长空间。

　　作为一名房地产行业分析师，我认为人民币升值是今年少数几个必须把握的投资契机。“升值不止、行情不断”依然是今年房地产行业投资的基础依据；在投资标的的选择上，我依然看好从事房地产开发业务的大型央企，而从事商业地产开发的大型地方国企也是较为安全的选择。

　　在凛冽的冰雪中，有的人手抱暖炉感受超脱的逍遥，也有的人手执雪杖体验搏击的刺激。世界的美好，在于每个人都可以按照自己的判断去做出合适的选择。但是，一定不要轻易地去受伤。

　　敬请指正。顺颂商祺！