中国地产商试水海外市场(2)

　　中坤集团董事长黄怒波坦承进军美国发展的战略意图：国内房地产行业现阶段是调控为主，民营企业在土地资源和银行信贷资金等方面承受的调控风险将越来越大。而中坤集团这样一个中等房地产企业到美国投资，是在为自己寻找一个更大的平台。

　　2005年3月，由上海上实(集团)有限公司、锦江集团、上海绿地集团组成的上海海外联合投资公司投资13亿美元进入俄罗斯的圣彼得堡市开发“波罗的海新城”项目。

　　近几年，俄罗斯经济每年以5%左右的幅度增长，有购买力的阶层对新建住宅的需求旺盛，俄罗斯房地产市场正进入活跃期。目前俄罗斯的住宅需求量非常旺盛，在圣彼得堡只有一两家欧洲的开发公司，这与目前俄国复杂的政治和投资环境有关。尽管开发商的建造水平比较差，但盖出的房子却供不应求，房价也一路看涨。

　　随着中国对非洲政策的开放，众多在非洲市场上打拼多年的中国企业纷纷开始酝酿在非洲房地产业的投资计划。而当地土地成本的低廉、政策上的扶持通常被描述为两大主要诱因。

　　例如，东非肯尼亚首都内罗毕的房地产业一直比较落后，但中层和高层居民对房屋却有着很大需求。当地本土的开发商很少，每年只能满足市场的30%。因此，在内罗毕投资地产具备较为理想的市场条件。

　　与国内相比，内罗毕的土地价格比较便宜，好地段地价在100万元人民币/亩左右，一般地段地价为10-40万元人民币/亩，买下后用于开发的使用期可达99年。没有市政配套费，一年四季可以施工，而且不需要取暖设施。经测算，在内罗毕投资房地产的利润可以达到40%-70%，利润回报相当可观。目前仅是来自四川就有三四家企业在内罗毕着手开发房地产业务。

　　有关专家认为，虽然目前跨境投资行为比较零散，但是在保证相应收益的前提下，跨境投资哪怕投资回报不是很高，也很容易收获更多的边际收益，如外界更多的关注度，企业品牌在投资者心中的塑造。而且，在规范、成熟的市场中，在自身专业经验丰富、充分了解目的地市场和商务环境、有关专业公司配合下，获得满意的投资回报也是容易实现的。

　　“走出去”的制约因素

　　目前，全世界的国际房地产工程合同总额每年约1万亿美元左右，而中国在去年房地产对外合同额仅为130亿美元，占全世界国际工程合同总额的1.3%。少数在国内称得上技术实力雄厚的大型房地产企业，在海外市场主要还是依靠低廉的劳务优势，而不是整体技术优势。总体来讲，中国房地产企业参与国际市场竞争力还存在以下制约：

　　成本优势受到挑战。中国房地产企业的比较优势与制造业类似，即低成本优势，包括劳动力的低成本和工程技术、管理人员的低成本，但在现行的国际经济规则下，劳动力的国际流动受到非常严格的限制，制造业可以通过大量生产工业制品，将国际流动性差的劳动力转变为流动性强的工业制成品，而房地产产品的不流动性和人员的流动性使得这一比较优势的发挥受到限制。

　　房地产咨询服务能力不强。当前国际房地产工程已超出了单纯的工程施工安装范围，成为货物贸易、技术贸易和服务贸易的综合载体。由于长年来中国建筑管理体制的原因，施工企业与设计院不但分别设立且各成管理系统，人为地割裂了相互间的有机联系，使得中国缺乏类似国外的工程公司和工程咨询公司。缺乏进军海外市场需要的足够的国际性经营管理人才和知识积累。