房地产：2007年12月份全国房价涨幅回落

　　光大证券 华光磊

　　◆第二套房信贷补充通知出台以后，全国房地产市场普遍降温：

　　12月，全国新房指数环比上涨0.3%，二手房指数与上月持平，涨幅均为07年单月最低。在70个城市中，51个城市的新房月环比涨幅出现下降，其中有19个城市的新房指数环比下跌；38个城市的二手房月环比涨幅下降，其中有20个城市的二手房指数环比下跌。

　　◆信贷紧缩挤压投资需求，全国房地产市场降温：12月，新房同比下跌的城市基本上都是全年涨幅比较大的城市，例如北海、西安、石家庄等。从这一点看，本次的信贷政策确实是起到了结构性调控的作用，对投机性需求的挤压比较大。

　　◆房价拐点并未到来：

　　虽然市场有所降温，但是对大部分城市来说，所谓的“房价拐点”其实并未到来，只不过是上涨幅度有所放缓。从全年的情况来看，07年是房价举国普涨的一年，70个城市的房价在07年全部上涨，无一下降。

　　众多二三线城市的涨幅超越一线城市。

　　◆行业转暖因素尚未出现，维持“中性”评级：

　　大部分地产公司07年、08年结算的房子是来自于06年甚至更早的土地储备，房价在07年的普涨无疑是提高了地产公司的毛利率。这也是目前投资者仍持续看好地产公司的主要理由之一。但是，考虑到成交量萎缩、股权融资和信贷融资收紧等市场信号，如果行业生态环境继续恶化，无疑将打乱房地产公司开工量和交付量的规划，进而导致成长性降低。由于目前尚无法看到行业转暖的因素出现，我们仍然维持对房地产行业的中性评级。

　　信贷紧缩挤压投资需求，全国房地产市场降温

　　昨天，发改委公布了07年12月全国70个大中城市的房价指数。我们对此点评如下：顶 点 财 经

　　1)房价涨幅回落，全国市场普遍降温。

　　12月，全国新房指数环比上涨0.3%，二手房指数与上月持平，涨幅均为两年来单月最低值。在70个城市中，51个城市的新房月环比涨幅出现下降，其中有19个城市的新房指数环比下跌；38个城市的二手房月环比涨幅下降，其中有20个城市的二手房指数环比下跌。

　　行业转暖因素尚未出现，维持“中性”评级

　　虽然市场有所降温，但是对大部分城市来说，所谓的“房价拐点”其实并未到来，只不过是上涨幅度有所放缓。从全年的情况来看，07年是房价全国普涨的一年，70个城市的房价在07年全部上涨，无一下降。众多二三线城市的涨幅超越一线城市。

　　大部分地产公司07年、08年结算的面积是来自于06年甚至更早的土地储备，房价在07年的普涨无疑是提高了地产公司的毛利率。这也是目前投资者仍持续看好地产公司的主要理由之一。但是，考虑到成交量萎缩、股权融资和信贷融资收紧等市场信号，如果行业生态环境继续恶化，无疑将打乱房地产公司开工量和交付量的规划，进而导致业绩释放低于预期。我们预计未来三个月市场难以复苏，转机能否出现要等到今年4、5月份。由于目前尚无法看到行业转暖的因素出现，我们仍然维持对房地产行业的中性评级。