房地产：二三线城市房价坚挺 寻找机会

　　天相投顾 张旭明

　　事件描述：

　　2008年1月17日，国家发改委公布了最新统计数据，07年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与11月持平；环比上涨0.2%，涨幅比11月降低0.6个百分点。数据还显示，乌鲁木齐房屋销售价格同比上涨25.3%，高居第一；上海房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅创下上海2007年全年最高纪录，而环比涨幅也高于70个大中城市平均涨幅0.2个百分点。而广州、深圳、西安等少数城市的房屋销售价格则出现环比下降的现象，其中西安的环比降幅最大，达到3个百分点，所有70个大中城市的房屋销售价格没有出现同比下降的情况。

　　评论：

　　1.房价下跌并未形成普遍现象，符合我们前期的判断。我们前期的行业报告中已经提出，去年四季度以来广州、深圳的房价大跌只是个别地区的情况，使市场规律的必然体现，并不会在全国蔓延。从上月的数据看来，基本符合我们的判断，价格进行调整的少数城市则主要还是之前涨幅过大、投机需求过盛等原因，大多数城市的房价仍然维持稳步上扬的态势。

　　2.二三线城市的房价由于前期的涨幅不大或较小，在需求拉动下仍然稳中有升，购买力强劲地区如上海的房价依然坚挺。随着信贷、土地等一系列调控政策的出台，一线城市房屋价格涨势有所趋缓或稍有回落，个别出现明显泡沫的城市房价调整较为剧烈，但是与之相对的是二三线城市的房价表现依然强劲，究其原因主要是之前涨幅不大、基数较小所致，另外强劲的需求是支持这些城市房价的坚实基础。而作为一线城市的上海在强大购买力的支撑下，房价并没有松动的迹象。按照往年的经验，每年春节前后的房地产交易相对清淡，因此可能要等到08年3月份的数据出台才更有利于我们看清房价的短期运行趋势。

　　3.不确定中的确定和确定中的再确定，寻找行业中的机会。我们之前的行业投资策略也提到，在政策调控成为常态的情况下，房地产行业今年的整体性投资机会肯定不如07年，但是局部的机会仍然很大，简而言之，不确定性中的确定和确定性中的再确定是我们看好的方向，前者是爆发性的机会，相对风险较大，后者是稳定性机会，风险较小。比如说，资产注入是不确定的，但是对于一些大集团、小公司的上市企业尤其是企业已经有这样的时间承诺或者是相关事项正在进行中，那么这就是确定的；再比如说行业调控对企业业绩的影响是不确定的，但是对于一些主要项目集中在房价调整幅度不大或者继续上涨的区域的公司，未来业绩的成长是确定的，尤其是预收账款充裕的企业确定性更强，这些公司都还有大机会，比如说我们一直重点关注的中航地产、名流置业就属于这类公司，还有我们不久前推出报告的新疆城建显然是受益于乌鲁木齐房价的上涨。另外，对于确定性中的再确定，比如行业调控相当于淘汰落后产能，对于行业龙头企业提升市场集中度是有益的，将利用行业洗牌极大地提升竞争力，这是确定的。但是我们需要再确定哪些企业正在利用行业压力加大进行并购，正在采用中小企业无法模仿的方式扩大市场，如项目充足的公司对部分楼盘降价提升项目周转率从而提升业绩，这样的公司就是确定性的战略机会，我们一直重点关注的万科就是最为典型的代表。