6%CPI下地产股的双面角色 暴涨暴跌都有可能

　　理财周报记者 罗率/文

　　还要不要再买入房产？在2008年，对于那些把房产投资作为对抗通胀重要工具的投资者来说，这将是一个需要反复思考的问题。

　　银行利率不断调高、信贷规模接连收紧、房产降价暗潮涌动、成交量大幅度萎缩以及中介公司丑闻频传等不利因素的集中爆发，房地产中短期的投资价值正在经受着严峻的考验。

　　同样的问题也会摆在股票投资者的面前：在奥运题材即将兑现、全面通胀一触即发、调控政策密集推出的2008年，房地产板块的股票是否还依然如从前般诱人？

　　房价非理性上涨不会重演

　　广发证券地产研究员花长劲告诉理财周报记者，大致而言，房地产企业的成本主要是购买土地的成本，其他如建筑成本占据总成本的比例一般而言都不足一半，因此尽管全面的通货膨胀会带来钢铁和水泥等生产原料的提价，但是这一点对于房地产企业的盈利应该不会有明显的影响。

　　“也就是说，影响房地产的因素还是要看土地价格和房价的变化，而这两个因素目前都很难看得清楚”，花长劲说。

　　多数业内人士认为，国家的宏观调控仍是2008年左右房地产市场的最重要因素，目前来看影响房地产行业的宏调措施主要是针对于土地和货币的调控，从供给和需求两方面。

　　1月8日国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定要严格执行闲置土地处置政策，土地闲置满两年应当无偿收回并重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

　　平安证券认为，此次“通知”将增加短期内的土地供给，严格执行闲置土地处置政策将会加快开发速度，房地产市场短期内供给增加，短期内供求关系将形成新的均衡，房价也会受到抑制；另一方面，开发速度的加快反过来也促使上市公司的业绩释放，这一定程度上将抵消房价抑制对业绩的减少影响。

　　房地产市场需求方面的变化是，2008年房地产市场将面对更加紧缩的信贷政策、或将出台的物业税、处在高位的房价等抑制需求的因素，2008年房地产市场供需矛盾将有所缓和，而房价亦不会出现大起大落。

　　平安证券的地产研究员刘细辉认为，在国家采取宏观、税收、金融、行政等多方面手段调控房价的形势和决心下，房价非理性大幅上涨的局面将不会重演。在宏观调控的情况下房地产市场将有可能出现新的市场均衡，而如果国家继续出台同一指向的宏观政策，那么对房价的影响无疑会比较大的。

　　不过，他还表示，秩序的规范有利于行业的竞争，将使行业发展更具理性和持续性，具有竞争优势的企业所获得的成长空间也更大。

　　通胀不会增加房产投资

　　通常情况下，在社会通货膨胀相对严重时，人们会通过各种投资渠道进行投资，以保证购买力发生实质性贬值的。而在中国，房产作为传统的有长期升值潜力的投资资产，一直是受人们偏爱的投资品之一。然而，多位行业研究员认为，在2008年通货膨胀的因素并不会对房地产市场产生太大的影响。

　　他们的观点主要来自两个方面的判断。一方面，目前国内的投资的渠道相对比较多，虽然股市可能从2007年的单边牛市转为2008年的结构性牛市，但大牛市的基本趋势仍没有实质性的变化，投资股票或基金相对的收益率可能更高。

　　同时，投资黄金等中期收益看好的产品也是一种选择，从快速套现的角度来看这些投资品比起房地产来说也更加容易实现。此外，从国家的宏观调控政策来看，央行不断提高存款金利率以及加息等因素，也使得投资者投资房产的成本明显加大。

　　另一方面，目前的房价已经处在了相对比较高的水平，而且未来房价的走势还不十分明朗，目前投资房产潜在风险比较大，很可能出现未来投资收益率不高甚至是负收益的情况。因此与其他投资渠道分析比较的话，在2008年投资房产未必是一个好的选择。

　　“除非房产的价格相对低位，并且符合较高的收益率预期，否则人们不会因为通货膨胀的的原因而投资房产，这样来看，在2008年房地产并不算很好的投资品种。”刘细辉告诉理财周报记者，当然在一些房价相对合理的地区，房地产投资仍然具备一定的吸引力。

　　按照以上逻辑，国民对于房产在投资方面的需求并不会因为通货膨胀的原因而出现明显增加，这样来看，与房地产企业盈利休戚相关的房地产需求增长更多地还是要依赖于自住型需求，而国泰君安研究所认为，保障性住房需求得到满足是房地产行业景气度可以持续下去的基础。

　　针对于通货膨胀的银根紧缩政策，也是影响房地产业走向的重要因素。从供给的方面来讲，央行加息、提高存款准备金率等收紧信贷的政策将大大增加房地产企业的间接融资难度，而主要借助资本市场完成的直接融资同样掌握在管理层的手中。在从紧的货币政策下，房地产企业的资金链将要经受考验。同时，紧缩的货币政策也会明显地抑制对于房产的投资或者消费需求，这将对房地产企业的销售产生影响。

　　三条准绳筛选地产公司

　　在土地储备不再成为房地产公司未来成长的关键因素后，资金实力、整体开发水平和管理能力成为机构评价房地产公司的最重要的几项指标。

　　家机构研究表示，房地产公司是否拥有足够的资金实力以抵御风险，是否具备完善的开发能力和较高的管理水平，是否对企业未来的发展有清晰的规划是决定企业未来成长的关键因素。龙头企业万科A、保利地产、华侨城A、中粮地产仍值得关注。

　　在政策稳定，市场均衡的条件下，住宅地产无疑具备更大的收益空间。但如果政策的统一指向为调控住宅地产，那么商业地产无疑更具投资优势，因为尽管商业地产收益增长较慢，但收益稳定且风险性因素小，比如张江高科、世贸股份、金融街。

　　国泰君安的孙建平建议投资者在投资价值选择上可以关注那些非一线城市，房价水平相对合理，过去几年房产价格没有迅速上涨的公司，他认为此类公司在2008年或许会有比较好的业绩表现。

　　特别是一些有大股东资产注入或存在巨大潜力但尚未启动资产注入的公司，有可能成为今年的黑马。其中，名流置业、冠城大通、香江控股、ST广厦、中国武夷、苏州高新是不少机构推荐的个股。