房地产：国务院关于土地政策的通知点评

　　东北证券 高建

　　2008年1月7日，国务院发布了“国发第3号文――即国务院关于促进节约集约用地的通知”。通知的主要目的是从保护耕地的角度出发，大力促进节约集约用地。

　　我国人多地少，耕地资源十分稀缺，因此未来可供增加的土地供给非常有限。

　　通知并不是主要针对房地产业，而是从保护耕地的角度，中央政府调控的决心和力度将是今后这一政策能否有效得以实施的关键。

　　从长期来看，房地产行业的供给增加将是十分有限的，土地价格和房地产价格将仍处于上升趋势之中。

　　从中短期来看，政策对投资需求的抑制，以及闲置土地的释放，短期内也会增加房地产的供给。未来房价的走势受政策的影响较大。

　　由于房地产行业业绩滞后性的特征，短期内对房地产行业上市公司的业绩不会产生影响。对采用快速开发模式的企业影响将会较小，对资产周转率和存货周转率较低的企业将会有一定的影响。

　　近期的操作策略是逢低吸纳优质龙头个股，波段操作，由于房地产行业个股大都会有一个亮丽的年报数据，预计年报公布期间，房地产行业个股会有一拨年报行情。

　　通知要点：

　　2008年1月7日，国务院发布了“国发第3号文――即国务院关于促进节约集约用地的通知”。通知的主要目的是从保护耕地的角度出发，大力促进节约集约用地。其中，直接涉及到房地产行业的有以下内容：

　　(1)严格执行闲置土地处置政策。包括对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，并要求国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。

　　(2)加强对节约集约用地工作的监管。其中，要求金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资。

　　背景情况：

　　我国人多地少，耕地资源十分稀缺，要养活有13亿人口的中国人必须要守住18亿亩耕地的“红线”才行。而我国当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。因此决定了土地的供给不可能无限增加。截至2006年10月底，全国耕地面积为18.27亿亩，比上年度末净减少460.2万亩。根据“十一五”规划纲要，到2010年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩。这意味着，“十一五”期间中国年均净减少耕地面积不能超过650万亩。从2002-2006年的每年新增建设用地的统计来看，每年新增的建设用地已接近650万亩，因此未来可供增加的土地供给非常有限。这也就决定了我国必须是节约和集约使用土地。

　　评论：

　　1、通知并不是主要针对房地产业，而是从保护耕地的角度，从集约和节约使用土地的更为宏观的角度和高度上进行行政管理。文中对闲置土地的处置政策，早在《国办发〔2005〕26号》文――即“国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知“和《国办发〔2006〕37号》文――即“国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知”中都已有明确规定。从实际已经颁布的文件执行情况来看，各地较少见到对已出让的闲置2年以上的土地处置的情况，对土地闲置费的征收细则也未颁布。本次通知对闲置土地的处置政策再一次进行明确和重申，表明政府的调控政策今后将更加注重执行力度的加强。但由于我国的土地使用权出让主要在地方政府，而土地出让收益也主要归入地方，因此多层次利益体系的制约是否能够理顺，以及中央政府调控的决心和力度将是今后这一政策能否有效得以实施的关键。2、从文件我们可以得出2点结论：第一，由于我国土地资源十分有限，未来中国的房地产开发用地资源也将是十分有限的，因此，从长期来看，房地产行业的供给增加也将是十分有限的；而同时，我国当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，对土地的需求十分旺盛。因此，长期来看，土地价格和房地产价格将仍处于上升趋势之中。第二，从短期和中期来看，由于近几年来，尤其是2007年全国的房价尤其是部分大城市的房价，经历了大幅的上涨，加之美国次贷危机的爆发，政府调控房价的决心也越来越大。从近期连续出台的调控政策来看，政府的调控手段和方向越来越有针对性和有效性。如央行对第2套住房的首付比例和利率的限制，以及限制外资投资房地产的政策，都会对投资和投机需求产生影响，抑制这部分需求；另一方面，虽然从长期看我国土地供应增加有限，但如果能够严格执行闲置土地处置政策，将会在一定程度上使得开发商的囤地成本增加，迫使开发商加快房地产的开发，短期内也会增加房地产的供给。综合来看，中短期内，房价会处于平衡期和观望期，未来房价的走势受政策的影响较大，未来政策调控的深度和力度，将决定房价调整的幅度和时间。

　　3、由于该政策的执行还需要有相关配套执行细则的出台，同时由于房地产行业业绩滞后性的特征，短期内对房地产行业上市公司的业绩不会产生影响。而该政策的实施，对采用快速开发模式的企业影响将会较小，如万科、金地、保利地产等；而对那些资产周转率和存货周转率较低的企业，例如采用大盘开发模式的企业将会有一定的影响，一定程度上会增加企业的开发成本。具体增加的程度还要看执行细则的规定。

　　4、综合来看，2008年政府仍将会继续出台相应的调控措施来抑制房价的过快上涨。在政策尚未完全明朗的情况下，经历了大幅调整后的房地产行业公司股价仍然会面临一定的震荡和盘整。因此，近期的操作策略是逢低吸纳优质龙头个股，波段操作，由于房地产行业个股大都会有一个亮丽的年报数据，预计年报公布期间，房地产行业个股会有一拨年报行情。