房地产股谁将跑赢2008

　　本报记者　徐广蓉　

　　2007年，奔跑！

　　2008年，还能继续这样跑下去么？

　　2007年地产企业纷纷刷新了扩张和发展的速度，高增长的房价和高成交的市场，以及狂热的股市，使社会资源集中给地产企业提供了空间，大型企业的净利润几乎都获得了成倍的增长。

　　随着2007年的结束，房价的调整，这一狂热缓和下来，年末以万科为首，在珠三角地区卷起了一波降价潮，降幅达到15%-30%。

　　“总体上，2008年调控将比2007年更为紧缩。”金地集团总裁张华纲的话代表了市场的普遍观点。

　　以万科为首的高度市场化地产企业，以及以招商地产为代表的拥有雄厚背景资源的国资委旗下企业，两种类型的企业，谁将成为2008年的赢家？

　　万科与招商地产代表不同姿态

　　2008年1月10日，招商地产发布业绩预增公告，公司2007年年度净利润约为11.36亿元，摊薄后每股收益1.34元／股，与2006年同期相比将增长约100%。

　　而在两天前，万科发布的预增公告中，亦宣示了骄人业绩。2007年1至12月公司销售面积合计613.7万平方米，销售金额达523.6亿元。券商研究报告普遍预测万科的今年净利润大约能够达到45亿-50亿，增长超过100%-150%，每股收益为1.1元-1.5元。海通证券预计万科2007年结转面积将超过500万平方米，市场占有率达到1.3%。

　　但是，踏入2008年的冲刺阶段，这两个类型的公司显示出不同的策略。

　　万科以退为进，在市场成交降至低谷之际，万科提出“合理定价”的观点，率先降价销售。中银国际报告分析，万科2007年12月份售价环比下降　22.6%至8044元／平米，并低于其2007年的平均销售价格8532元／平米。但是万科以此换来了销售额逆势猛增。

　　而招商地产去年底获得大股东通过招商银行输血2亿，同时通过关联交易向大股东出售租赁物业资产回款2.8亿，出售金融资产回款3476万元。全年销售规模则冲上60亿。所以年底招商地产董事总经理林少斌表示，“我们还在继续拿地。”并且在年初的一次股东大会上表示，2008年将比2007年大幅增长。

　　万科和招商地产在其宣传策略上也显示出不同的风格。

　　王石谈市场：在2007年底频频亮相，出语惊人，再次掀起拐点之说，以6篇博客文章诠释“拐点”，并表示建议购房者，“三、四年再买房不迟”，理由是：房子疯涨，购房者处于焦虑状态急于购买，助长房价上升。　

　　但在王石的博客中，对拐点的解释并不是房价向下，而是房价涨幅趋缓，认为“未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住房市场，仍处在显著的向上趋势中。”但是，言语中透露阶段性调整已经到来，2007年的繁荣不可复制。

　　而招商地产则表示“不是看谁跑得快，而是看谁跑得远”。去年12月，先后于5日、10日、27日共投入46.3亿元获得96.53万平方米的土地储备，拿地速度仍然保持高速。

　　同为国资委旗下的地产企业华侨城则在去年12月22日公告，获得昆明6平方公里的旅游房地产综合开发用地，以复制华侨城模式。至此，华侨城旅游与地产项目综合土地储备达到25.5平方公里，成为真正的“地王”。

　　2008年资源之战

　　紧缩条件下，谁能够获得更多资源，谁便能获得更大空间。

　　“依赖于市场更多的企业，当市场趋紧，各种资源减少的时候，受到的影响会更大。”一位地产商认为。

　　万科高速增长模式是否能在2008年复制？万科的扩张模式是股市融资与房地产实体经济扩张的相互联动模式，最大程度地利用了牛市的大好机遇，增发融资，做大市值，支持企业拿地扩张，同时利用房地产市场的景气，快速销售回款，加快周转。

　　“2008年销售速度下降是一个趋势。”一位基金经理认为。

　　“目前全国市场仍然有较大空间，但是深圳、广州市场已经明显不行了，北京、上海、武汉在成交量上也萎缩得比较厉害，如果政策面仍然继续趋紧，那么这些市场是否能够支持下去就有问题了。”金地集团一位管理人员认为。

　　另一方面，管理层放缓了房地产企业的融资审批，“现在是上市部门开放，发行部门仍然关闭，也就是纯资产融资可以通过，资金融资则不予考虑，”一位地产商透露，“泛海建设增发被迫砍掉现金融资部分就是因为这个原因。”而万科历次融资都是以资金性融资为主，“随着资本市场融资速度放缓，万科的这种融资模式难以为继，”上述基金经理认为。

　　而贷款方面，今年新增贷款已经到位。但据深圳中国银行一位信贷部工作人员透露，“开年几天就被提完了款。”据他介绍，去年一直没有新增信贷余额，所以去年授信的企业都在今年初赶快提款，今年信贷面并没有迎来期望的宽松。

　　市场资源紧缩的情况下，以市场为主导的公司需要经受挑战。但对于万科来说，这些影响在2010年才会开始明显。得益于2006年开始的快速扩张，2008年万科已经储备了一些“过冬的粮食”。

　　一位地产商高管透露，万科2007年的销售额有近一半将放在2008年结算。平安证券房地产行业高级研究员刘细辉在一份报告中分析，2007年万科开发规模在890万平米左右，同比增长78%，开工规模的增长确保了公司2008年业绩有确定性增长。2007年，万科共获得项目59个，规划建筑面积1074万平米(万科权益部分为817万平米)，完成了2007年新增储备1000万平方米的计划。所获取资源中，深圳、广州、上海、北京一线地区占总量的36%　，东莞、南京、无锡、成都、武汉等二线城市增加更加迅速(占40%)。

　　而在紧缩状态下，以华侨城、招商地产为代表的国企阵营其大股东的优势开始显示。2007年招商地产大股东通过关联交易向招商地产输血超过8亿元。从三季度报显示，大股东1-9月对招商地产的借款支持约6.34亿。12月12日公告称，大股东招商局蛇口工业区有限公司通过招商银行新时代支行再一次向招商地产提供2亿元人民币一年期委托贷款；不久前，招商地产已经取得蛇口工业区通过招商银行新时代支行发放的3亿元人民币一年期委托贷款，支付的利息为1774万元。2007年8月10日召开的临时股东大会同意招商地产旗下全资子公司香港瑞嘉投资实业有限公司，向蛇口工业区全资子公司达峰国际股份有限公司分次借款不超过2400万美元，支付的年度利息不超过1500万元人民币。　

　　“招商地产属于招商局内部的核心业务，招商局与各大银行的总行存在合作，信贷额度上具有优势，而且只是部分银行没有放贷资金，工行等四大银行仍然有信贷资金？”在年初的股东大会上，招商地产对信贷紧缩的咨询明确表态。据悉，招商地产刚开年便可能获得一份将近10亿的信托计划。

　　根据招商地产历年来的开发情况，“用报表上的土地储备来衡量该公司的土地储备是不准确的。”大股东拥有的土地储备将逐步注入上市公司，招商地产主管解释，“完成平整、拆迁后，可快速用于开发的土地才会注入，这样可以减少上市公司的资金占款，这是该公司的优势。”在股东大会上主管们还表示，在市场上可以争取的优质土地，会尽量地在市场上获得；但是，大股东的土地也会慢慢注入。这种模式将更有利于上市公司发展。

　　“2008年可能启动新的融资计划，”招商地产高管透露。分析师认为，这次融资计划可能是大股东的再次优质资产注入。

　　招商地产表示，2008年的可销售面积会达到80万平方米以上，是2007年的3倍-4倍，预计2008年销售80万平方米住宅，将回笼100亿资金，其中60亿用于项目建设投入。在市场气氛观望的2008年，招商地产将以销售回笼资金＋大股东借款＋银行贷款＋信托计划＋物业质押融资等多种融资方式相结合，加大拿地的力度？

　　而华侨城也将沿袭其独有的拿地和开发模式。“由于成片开发的开发商往往全部或者部分承担了开发片区的市政配套功能，所以仍有部分土地享有了协议方式出让，而协议地价远远低于市场价格。”申银万国分析师陈海明在其研究报告中表示。例如，华侨城在成都获得的2平方公里土地，地产部分总地价12亿，平均80万元一亩，该区域目前价格为130万-150万元一亩。

　　“业内已经给予了资源优势公司以溢价，招商地产和华侨城的股价给出的PE都较高。”一位基金地产研究员表示。就1月10日招商地产公布业绩预增当天最高价计算以及最新公布的业绩每股收益1.34元计算，2007年静态PE接近54倍。

　　“就股权激励计划的要求，万科一定会在今年仍然保持较高的增长，目前，管理层应该是在算账，怎么样才能够把自己的资源用到最好，保证增长幅度。”上述研究员认为。

　　招商地产也表示，将在高端差异化产品以及标准化产品中寻找一个适中的比例，保证其开发以及周转速度，获取较高的利润。