房地产：关于促进节约集约用地通知

　　中金公司 白宏炜

　　事件：

　　昨日，国务院颁布了《国务院关于促进节约集约用地的通知》。这是一条关于全国土地利用规划标准、鼓励提高建设用地利用效率等多方面的土地管理政策，共23条。其中，与上市公司层面联系较为密切的内容有：

　　第六条：严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告；

　　第二十二条：金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。

　　评论：

　　1、通知内容基本上是以前各部门关于土地相关政策的汇总版本。此次以国务院的名义发出，表明国家对土地管理问题的高度重视，也从侧面反映出之前土地相关政策在各级政府的执行难度较大。通知出发点是确保18亿亩耕地底线，围绕“节约集约用地”展开，内容涵盖土地规划、土地储备、农村用地管理等多个方面。

　　2、通知中提到的“严格执行闲置土地处置”是原有政策的强化和延伸。2007年9月，国土资源部发布的《关于加大闲置土地处置力度的通知》即指出：“土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回”。此次的通知要求执行的力度更加严格，并首次提出征缴增值地价概念(具体执行办法细则尚待相关部门制定)。

　　3、闲置土地的界定范围？根据1994年《闲置土地管理办法》的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：(一)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；(二)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。

　　4、政策有利于缓解行业供求压力，促进行业长期健康发展。闲置土地处置力度的加强有利于增加商品房的供应，一定程度上缓解目前行业严重的供求矛盾。通知中鼓励工业用地增加容积率的条款也显示政府鼓励通过对现有土地的集约化利用而增加供给。但是，由于土地进入市场到形成有效供应仍需要一定的周期，政策尚不足以从根本上改变目前的供求矛盾。我们维持之前的“房价仍将上涨，但涨幅趋缓，行业供求差距将逐步缩小”的判断。

　　5、政策有利于优势龙头企业。政策的严格执行会使得开发商一方面增加闲置土地的持有成本，另一方面也会加快现有土地的入市步伐，可能使得业绩的释放加快。政策的执行力度仍取决于地方政府与开发商的博弈过程(如部分土地或由于拆迁问题闲置或由于政府审批程序延迟而闲置等)。政策的严格执行将带来更多的行业整合和并购机会，对资金实力较强的龙头企业有利。我们重点覆盖上市公司的土地储备近两年来增加较多，部分历史土地可能涉及到征收闲置费的风险，但被无偿收回的可能性较小。我们维持之前对行业和公司的投资判断，即目前板块具有估值吸引力，但短期内对调控政策比较敏感。未来拉动股价上涨的主要动力是成交量的回暖，房价的稳定及企业再融资的陆续放开。