房地产：关于促进节约集约用地通知解读

　　中信建投 张朝晖

　　事件

　　国务院办公厅于2008年1月7日下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)。

　　简评

　　主要内容：

　　1月7日，国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，通知指出：(1)优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。(2)严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。(3)优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。

　　调控政策解读：

　　促使房地产开发商在规定期限内开发土地，增加房屋供给，打击开发商过度囤地行为，是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”的调控思路的具体表现。

　　如上述调控政策严格实施，对市场和上市公司的影响：

　　目前部分房地产上市公司的土地储备较为丰富，如按目前的开发能力计算，有些甚至能满足公司5年以上的开发需求。如上述通知严格执行，土地储备丰富的上市公司有可能采取(1)加快开发速度、(2)放慢拿地速度、(3)转让项目土地使用权等方式来减少上述通知对公司的影响。加快开发速度，一方面对公司资金实力和融资能力提出更高要求，一方面增加了房屋的供给，有助于缓解目前房地产市场供不应求的矛盾，并对商品房的价格特别是中档商品房的价格造成一定冲击。放慢拿地速度会减少上市公司的土地储备，降低公司NAV。没有土地储备做支撑，PE的估值倍数也受到一定制约，大多数公司的PE将向下浮动，带动整个行业的PE下降。我们维持对房地产上市公司整体中性的评级。