房地产：关于促进节约用地通知点评

　　国金证券 曹旭特

　　投资要点

　　本次国务院发布《通知》并无新增内容，重在重申于99年出台的《闲置土地处置办法》，即国土资源部5号令。

　　5号令对闲置土地定义和处理方法作出规定：

　　闲置土地定义：1.满一年而未开发建设；2.虽然动工但开发面积占应动工开发总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。

　　处理办法：超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。

　　目的：加速已让土地形成有效供给。

　　影响：如果严格落实会影响开发商的盈利水平，因为土地储备的发展模式是开发商获取超额利润的源泉，即通过锁定土地成本和不断上涨的房价之差提升利润率。严格意义上，大多数公司都存在闲置土地。从01年至今，已经出让给开发商但未开发用地约9.51亿平方米，相当于过去三年平均开发量的4.24倍。

　　但政策自99年实施后，很少发生过闲置土地收回情况。我们认为最重要的原因在于多层次利益体系的制约，因为严格执行政策会迫使企业加速开发，而供给增加则不利于房价的上涨，并且开工量的增长也会进一步绷紧企业资金链，这会削弱开发商继续竞拍土地的动力和能力，导致土地出让价格的回落，最终受损的是地方政府的财政收入，所以地方政府并没有动力配合政策落实。

　　本次出台《通知》表明清查闲置土地力度会有所加强，但由于多层次利益体系的制约关系并没有改变，因此我们预计未来闲置土地收回的数量达不到改善供求关系的程度，对上市公司经营也不会构成实质影响。

　　投资建议。从环比角度看，随着08年银行信贷的重新放开，居民和企业会得到更多金融支持，有利于房价和消费者预期的稳定，为销售回暖创造条件，届时企业的生存环境也会得到改善。而地产股经过前期的下跌，已具备较明显的相对估值优势，我们建议战略性买入优质公司，推荐万科、招商地产、保利地产、金地集团、昆百大、深天健。