房地产：短期的调整调来长期投资机会

　　天相投顾 张旭明

　　事件描述：

　　近期，在一系列针对房地产行业的调控政策打击下，出于对行业拐点来临的担忧，整个房地产板块在前期深幅调整的基础上再次放量下挫，显示机构同样对行业后市的分歧，原因不外乎三个方面：会否出台更为严厉的政策调控？广州深圳的楼盘降价现象会否在全国蔓延？房地产企业原本较为确定性的业绩增长是否将发生变化？

　　评论：

　　1. 08年调控将成为常态，但是政策效果有待观察。在之前我们对于08年的行业策略报告中就已经提到，调控将成为08年行业政策的常态，其实严格来说，2006年至今，行业就一直是处于这种常态之下，这期间，国务院及中国人民银行、建设部、发改委、国家税务总局等部门相继出台了一系列调控政策。

　　很明显，07年以来政策出台的频率相比06年已经降低了很多，我们预计由于房价上涨过快，以及目前供应结构的不合理等主要问题依然突出，未来针对房地产行业的宏观调控仍将是常态，但保证中小户型普通住宅供应量的调控思路不会发生根本变化，落实和对之前政策的明确以及纠偏可能会成为调控重点。调控对市场的心理影响很可能会大与实际影响，新政策执行中的复杂性和面临的诸多问题决定了其对市场的最终效果还有待观察。

　　2.部分泡沫过大区域的价格大幅回调是市场的自我修正，成为普遍现象的概率很小。自11月中旬开始，广州、深圳的楼盘降价消息开始不绝于耳，部分楼盘降价相比最高价达20%以上。在重点城市都出现成交量骤减的状况之下，市场开始担心“南风北吹”。我们认为，广深地区的房价调整是市场规律的必然体现，但不会成为普遍现象。一年多以来，深圳房价领跑全国已经不是什么新闻。根据相关数据，从2006年9000元，到2007年7月深圳中心区的房屋均价已突破每平方米20000元，两年的时间，深圳房价增长率与GDP增长率之比已经达到2.68，超过了2.0的泡沫预警线。深圳半年内房价暴涨超七成，高档的楼盘已超过九成，房价直逼香港，疯狂炒作迹象十分明显。广州房价涨幅虽然不及深圳，但是数据显示，今年7月份广州十区房价已经飙升至9473元／平方米，半年的时间上涨了近2000元，涨幅达到25.95%。因此，前期市场的非理性过快上涨、政策挤压下投机资金的撤出、投资比例过高、本地购买力有限等因素的共同作用下，这些地区房价的快速下跌也就在情理之中了。我们注意到这样一则信息，万科对广州的四处新盘以低于周边均价20%的开盘价进行销售，结果出现了当地多年未有购房者通宵排队购房的盛况，所有房源开盘即售罄。这说明真实需求是非常强劲的，只要价格达到购房者的心理价位，这种需求随时会释放出来。近期市场对王石认同“拐点论”的热炒终于使得王石在其博客上澄清，他所称的拐点并不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。

　　根据国家统计局公布的数据，11月的国房景气指数创出了40个月以来的新高至106.59点，环比上升0.85点，同比上升2.67点，这也是该指数自今年4月份以来的连续第8个月上涨；另外，2007年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，环比上涨0.8%。同时，北京、上海虽然成交量也开始萎缩，但是房价并没有出现明显的下跌。因此我们并不认为这种大幅度的降价风潮将蔓延到全国，一方面这更多的是一种市场规律的体现，个别地区市场非理性的上涨必定会自我修正，这些地区房价的走稳可能需要一段较长的时间；另一方面也是开发商顺应市场的正常反应，因为规模较大的房地产企业提升利润率或者加快项目周转率都能够保证业绩增长。在CPI高企的大环境下，不动产的保值升值功能将逐渐体现，尤其对于泡沫并不明显、自主性需求为主以及购买能力较强的地区，房价的运行更可能是稳中有升。

　　3.优势企业的竞争力将在调控中得到增强，业绩增长仍将维持。政策对行业泡沫的挤压有利于优势企业提升行业集中度和竞争力，一些无品牌和规模优势的中小企业面临的竞争压力将会越来越大，银行及二级市场融资困难将绷紧资金链，使得一些中小企业面临被市场淘汰，这同时给龙头公司提供了扩大市场和行业集中度的机会，尤其是融资渠道畅通、今年已在资本市场完成融资的公司值得我们关注。目前行业龙头万科的市场占有率也只有1.5%，提升空间还非常大。此外，行业整体的业绩增长将维持。因为我们注意到，即使部分区域的房价调整，也是前期上涨之后的调整，成交量的萎缩也是前期放量之后的萎缩。只要调整幅度小于涨幅，长期趋势就不会改变；刚性需求的暂时压抑不会是长期现象，始终需要释放。因此对于实力雄厚、具有一定品牌并能够灵活调整经营策略的企业，尤其是预收账款充沛、存货充足的公司业绩增长的确定性不改。

　　4.市场下跌往往矫枉过正，长期投资机会显现。近期房地产板块的大幅调整无疑有过度的嫌疑，但同时也反映了机构对行业未来发展的分歧。我们认为，现在断言整个行业进入拐点还为时过早，行业向上的大趋势没有变化，但是局部会有纠错性的调整，因为如果整个行业硬着陆，对整个经济的负面影响是全局性的，政府也一定不愿意看到这样的局面出现。虽然整个房地产板块在短期内底部反转的可能性不大，但是我们认为长期投资机会已开始显现，我们关注抗风险能力较强和受益行业整合的龙头公司万科A、保利地产，以及未来有持续发展能力或庞大资产注入预期的二线龙头名流置业、上实发展等。