房地产：央行第六次加息对行业影响快评

　　平安证券 刘细辉

　　事项

　　2007年12月20日，中国人民银行决定：从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，其中：一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

　　主要观点

　　此次加息的主要目的是贯彻从紧的货币政策和防止通货膨胀

　　2007年，居民消费物价指数(CPI)从1月份同比上涨2.2%上升到11月份的6.9%，2007年前11月累计同比上涨4.6%；据国家统计局预计，今年全年CPI涨幅将在4.7%左右，是自1996年以来的年度最高涨幅。今年来，央行先后10次上调商业银行存款准备金率、5次调整存贷款基准利率，此次在年内第六次调整存贷款的基准利率，是为了贯彻从紧的货币政策，防止明显通货膨胀的产生。

　　本次加息不改变实际负利率的现象，对上市开发商的资金链没有明显影响

　　资产价格的上升源于国内实际负利率的状况、流动性的泛滥。我国目前经济处于高增长、低利率的阶段，本次调整后的名义利率在扣除通货膨胀和利息税等因素后，实际利率处于负利率水平，以一年期存款利率4.14%为例，在扣除利息税后实际利率不到4%，仍然低于CPI涨幅。资产价值是其预期未来收益折现后的现值之和，负利率水平提高了资产的价值，使资产价格得以膨胀，作为资产最好载体的土地和房产的价格自然急剧升高。

　　贷款利率会对开发商信贷成本(利息)和房地产消费产生影响。虽然房地产公司的资产负债率处于一个较高水平，但主要以预售款为主，而且有息负债比例在开发资金来源中约在20%比例，因此加息导致企业增加的财务成本有限，上市开发商的资金链受此影响很小。对房地产消费而言，温和加息并没有使还款压力和支付能力发生从量变到质变的影响，因此房地产总体的结构和供求关系并没有受到明显影响。

　　贸易顺差背景下，利率上升加大了人民币升值的预期

　　从05年汇改以来，人民币对美元升值幅度已接近10%，另外由于国内持续的贸易顺差，造成了流动性的泛滥。人民币升值将减少贸易顺差，进而有助于解决流动性的过剩。利率上升将紧缩信贷，但贸易顺差过大将使信贷紧缩政策无以为继，因此，配合人民币升值来解决贸易顺差过大和流动性过剩的政策将加大人民币升值的预期。由于房地产良好的“自住＋投资收益”属性，将成为境外资本的首要选择，房地产市场的需求也将增加。

　　金融方式的房地产调控手段将加速行业的整合

　　从行业调控政策来看，政府实行紧缩信贷的调控意图明显。我们认为未来一段时间房地产行业调控也将秉承货币政策从紧的思路，其主要方式是运用金融手段，包括：预售款监管、严格开发贷款、其他融资方式的管理等。对开发贷款审批、预售款监管、融资方式的管理松紧的尺度将直接影响市场的供给，我们认为即使出台对开发贷款的调控，目前条件下政府也会考虑供给和需求上的平衡，极其严厉措施出台的可能性或许不大。目前资金已经取代土地成为了行业最大的准入门槛，因此金融调控手段直接影响行业的生存和整合，从紧的货币供给将是房地产行业的整合加速。

　　投资建议

　　长期看行业的业绩增长格局依然存在，因此我们看好行业发展的前景，目前处于政策出台的密集期，因此短期风险提请注意。我们看好具有全国规模的龙头企业和区域性优质企业，如：万科、保利地产、金地集团、华发股份、栖霞建设，其规模优势可以规避一定的市场风险和保持经营上的弹性，并且具有整合资源的优势；另外，看好有良好业务模式、业绩有望出现快速上升的企业，如：金融街、招商地产、苏州高新。