年内影响地产企业的重大政策回顾

　　作者：李乐

　　1.土地增值税政策

　　政策名称：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)

　　核心内容：1月16日，国税总局发布《通知》，明确房地产企业土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，清算范围包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算的房地产开发项目；直接转让土地使用权等三种情况。在征收税率上采用四级超率累进税率。

　　政策影响：房地产企业，尤其是上市房地产企业的利润科目统计受到重大影响。万科A、金地集团等房地产上市公司开始计提大额资金，预留用于下一年度的增值税清算。

　　2.外商投资房地产业受限

　　政策名称：《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(以下简称《通知》)、《外商投资产业指导目录(2007年修订)》(以下简称《目录》)。

　　核心内容：5月出台的《通知》规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。半年后出台的《目录》明确，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发必须与内资企业合资、合作，新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。

　　政策影响：大量试图通过海外融资缓解内地信贷收紧影响的开发商受到较大影响。严格的结汇措施，使大量房企即便在海外融资成功，也难以将资金汇入内地，形成投资。

　　3.二套住房首付比例及认定方式

　　政策名称：《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)、《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(以下简称《补充通知》)

　　核心内容：9月27日，央行、银监会共同发布《通知》，严格规范住房消费贷款管理，明确贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。12月11日，央行、银监会发布《补充通知》，重点明确以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

　　政策影响：投资性、保值性购房成本大幅提高。政策出台后，京、沪、穗、深等热点地区楼市成交量纷纷呈现下降态势，此后不久，深圳房价出现逆转。12月11日的《补充通知》，更被认为是导致沪深股市房地产板块大幅补跌的重要诱因。