房地产：贷款利率再一次上调 政策利多

　　第一创业 陈晓波

　　事件：

　　为贯彻从紧的货币政策，中国人民银行决定：从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；U其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变(具体水平见附表)。此次调整有利于防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。

　　点评：

　　1.本次利率调整目的在于稳定通胀预期，适度控制信贷扩张

　　除活期存款U利率略降以外，短期U存款利率均有不同程度上升，期限越短，上调幅度越大，央行旨在通过提高储蓄存款收益，一方面改善储蓄负利率的状况，稳定通胀预期；另一方面降低存款活化的现象，抑制流动性过剩。

　　本次五年期以内的主要贷款U利率也上调了0.09%，这将提高短期信贷成本，在一定程度上控制信贷扩张。

　　2.政策利多房地产市场

　　房地产开发商贷款基本上为五年期以内U短期贷款，主要集中在1年至3年。本次利率上调，将略微增加开发商的资金成本，但是我们认为影响几乎可以忽略：一是虽然房地产企业资产负债率平均在60%以上，但是由于大部分为不需付息的预收帐款，有息的资产负债率低于40%，0.09%的利率上调对企业成本提高很小；二是目前房地产企业净资产收益率普遍在20%以上，对轻微的成本上升不敏感，而利率的微调也不会迫使地产企业改变资产负债比率，因为资产的周转率对盈利的影响更为重要。

　　居民购房贷款期限U一般为U五年以上贷款，而本次长期贷款利率未作调整，同时住房公积金贷款也未作调整，因此对房地产需求不构成影响。然而，政策导向所反映的管理层的意图却需要引起我们关注——央行不希望增大供房压力，这在后期的调控中很可能会持续得到执行，这意味着，即使后期高通胀预期导致加息也不会对房地产市场构成冲击，加上前期市场已经消化了屡次加息带来的影响，据此我们推断：货币政策对房地产市场的影响很可能将告一段落！因此，本次政策出台，对地产板块构成利多支持。

　　3.后期关注物业税进展，重点关注全国性龙头以及部分二、三线地产股

　　到目前为止，对后期房地产市场构成较大影响的焦点，主要集中在可能出台的物业税。对2008年物业税是否出台以及以何种形式，我们尚无法预期，但是从其政策导向上，我们认为大面积、高档住宅以及投资性需求所受影响会较大，因此我们重点推荐业务集中于中小城市的地产股，这些城市房地产以自住为主，受政策影响小，其次是项目高度分散，能有效抵御区域市场波动的全国性龙头，我们建议关注万科(000002)、荣盛发展(002146)、福星股份(000926)等个股。