房地产：保护自住需求加速企业两级分化

　　国金证券 曹旭特

　　投资要点

　　本次加息对行业需求层面不会产生影响，因为公积金贷款和五年期以上商业贷款利率并不提升，体现出政府对住房需求的保护。由于一年期贷款利率仅提升18个基点，对我们重点关注上市公司利润影响轻微。

　　加息对需求的累计影响。07年共加息8次，五年期贷款利率从6.84%升至7.83%。

　　假设房价50万元，贷款期限20年，贷款比例为70%的按揭贷款月还款额将由2470提升至2642元，增加幅度为6.95%。考虑我国城镇居民07年收入水平增长高于还款额增幅，新利率水平对自住需求不会产生实质影响。

　　对投资购房会起到一定抑制作用。因为买第二套房的贷款利率将在标准利率基础上浮10%，在上例中其月还款额将增至3062元，比07年同期增加23.9%，因此累计加息会挤出部分投资购房需求。

　　累计加息对企业融资成本的影响。开发企业一年期贷款比例较高，其利率由6.12%升至7.47%，增幅为22.1%。融资成本的增加会加速行业内企业两级分化，优质公司可以通过多元化融资渠道和快速的利润增长抵消银行融资成本增加的不利影响，而不适应新环境的企业将被加速淘汰。

　　从本次不同期限利率水平的区别提升体现出政府对行业的调控态度，保护自住需求和使行业稳定运行始终是调控的终极目标，目前在销售普遍放缓背景下，国家没有必要继续出台实质调控政策，短期内不必担心政策风险。目前行业内重点公司08年市盈率已经降至22-26倍，估值优势明显，而08年行业供求失衡局面仍难扭转，我们维持行业增持评级，推荐万科、招商地产、保利地产、金地集团、昆百大、深天健。