地产行业：按揭贷款政策从紧

　　中银国际 田世欣

　　按揭贷款新政策解读。

　　日前，中国人民银行和银监会就9月27日出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》联合发布了补充通知，以保证政策的严肃性、有效性和可操作性。政策对第二套住房进行了如下明确分类：

　　短期内将评级下调为同步大市。考虑到紧缩的贷款政策，我们将地产板块评级由优于大市下调为同步大市。新政策的实施为房地产行业的前景带来了一定的不确定性，我们此前预期的08年一季度房地产销售数据反弹可能会推迟到明年二季度或以后。同时，政策保障性住房供给的不确定性也会对明年的住宅，尤其是小户型商品住宅的市场价格产生一定的压力。但是，我们仍然认为国内的商品房价格将走强。在我们看来，上海和北京等中心城市供应紧张局面非常明显，在“套型面积90平方米以下的户型要占70%”的政策下非普通住宅供应受到限制，供求关系从长期来看将促使商品房价格走强。

　　购买第二套住房的利率高出29%。根据9月27日发布的《通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含以上)住房的借款人，其贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。贷款购买首套住房的利率比基准贷款利率折让15% (目前为6.66%)，而贷款购买第二套住房比目前的基准利率高出了29.4% (目前为8.61%)。

　　比先前政策更加严格。毫无疑问，政府通过此次通知的发布从以下几方面补充条款对按揭贷款市场进行进一步紧缩：i)第二套住房贷款以借款人家庭为单位认定，而不是个人。此前，部分商业银行对9月27日《通知》的解读是以个人为单位；ii)曾经利用过商业贷款和住房公积金贷款的家庭，不管是否已经还清所有贷款，如果人均住房面积超过当地平均水平仍欲购买住房的，也需要执行第二套房贷规定。此前，大部分商业银行将这部分借款人划定为首次房贷类，历史公积金贷款情况此前也并未列入审查范围。

　　潜在改善性需求受到挤压。市场认为补充通知的发布表明未来几个月政府将着力控制贷款的增长。事实上，这一《通知》不仅将大幅度提高投资性购房者的融资成本，也将导致大量希望住房升级换代的潜在改善性需求购房者的成本出现明显升高。他们可能推迟住房购买计划，等待更合适的机会。我们认为，中期来看，一系列紧缩政策将减缓非普通住房的销售速度，并对房地产市场带来价格压力。近期来看，可能出现部分购房者赶在商业银行调整贷款利率细则出台之前购房的情况。

　　08年开发商将面临更多流动性问题。我们认为更加严格的按揭贷款政策将使地产开发商面临更多的流动性问题，包括销售速度放缓、再融资受限和较严格的地价支付制度。地产商可能在往后售房时要提供更好及更灵活的付款条件以吸引买家购房。而负债率低、融资渠道多样的大型土地开发商将在行业整合和土地成本降低中受益。

　　房价变化引致的地产开发利润变化。如果在土地和建设成本固定，期间费用率固定，以及开发结算量不变的条件下，我们预计如果房地产价格下跌5%，主要上市地产公司(价格变化前毛利率在40%左右)的地产开发利润将下降约15%。如果价格上涨5%，那么盈利将提高17%左右。尽管如此，我们预计，基于完工量上升以及两税并轨，即使地产价格在目前水平有小幅调整，08年地产开发商的盈利水平仍将上升。