房地产：对行业看好 短期将减少需求

　　平安证券 刘细辉

　　2007年12月12日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发〔2007〕452号)，就前次通知(银发〔2007〕359号)中第二套房标准明确以户为单位进行界定。

　　第二套住房以户为认定单位

　　此次，央行和银监会“补充通知”明确规定：1、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；2、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，按第一套房贷执行；3、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，认定为第二套房贷；4、商业银行应切实履行告知义务，并制定制定具体实施细则。

　　紧缩信贷的调控意图明显，短期内市场需求将会减少

　　此次“补充通知”是9月27日下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007)359号)的执行细则，规范了各大商业银行对第二套房的界定标准。

　　我们认为，补充通知与之前下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》一样压缩了房地产投资性需求，但本次补充通知同时对一部分的住房改善需求也有较大影响，部分住房改善需求将得到推迟。另外，补充通知对各商业银行在对“第二套房”的认定上要求较高，对借款人的个人住房信息、收入信息、家庭信息的真实性等资料收集将会加大信贷审查的成本。

　　补充通知对住房消费贷款的控制更加严格，目的是为了加强政府对房地产信贷风险管理和房地产信贷调控。补充通知压缩了各商业银行在第二套住房认定上的弹性，实行了极其严格的认定标准，是今年来央行前后十次调高存款准备金率、实行从严货币政策紧缩信贷在房地产行业的继续，从另一个侧面显示了政府加强房地产信贷和房地产市场调控的决心。从行业调控政策来看，政府紧缩房地产信贷(房地产开发贷款、个人住房消费贷款)的调控意图明显。除个人住房消费贷款外，房地产开发贷款的管理或许将成为房地产金融调控的另一个重点；个人住房消费贷款属于需求上的调节，房地产开发贷款则属于供给方面的调节。2006年、2007年前10月在房地产开发资金来源中，房地产开发贷款都大约占20%的比例，对房地产供给商意义重大，措施的尺度将直接影响市场的供求关系。因此即使出台对开发贷款的调控，按照政府宏观调控的思路，我们认为目前条件下政府也会考虑供给和需求上的平衡，极其严厉措施出台的可能性或许不大。

　　长期看好行业发展，短期内未知政策的风险需要关注

　　由于城市化进程、人口红利等需求因素没有发生变化，房地产行业仍处于景气周期之内，通知的出台会抑制房价快速上涨的局面，长期看行业的业绩增长格局依然存在，因此我们依然维持行业“推荐”的评级。但目前行业宏观调控的风险较大，房地产开发信贷和住房消费贷款已经明显从紧，因此需要密切注意宏观调控政策对行业发展的影响。

　　附件一、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会

　　《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)

　　中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：

　　根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：

　　一、严格房地产开发贷款管理对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

　　商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

　　二、严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　三、严格住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

　　商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。四、严格商业用房购房贷款管理利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

　　商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

　　五、加强房地产信贷征信管理

　　商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。

　　商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

　　六、加强房地产贷款监测和风险防范工作

　　商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。

　　中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题，并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。

　　各商业银行(包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等)要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策，切实加强房地产信贷风险管理，要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

　　各政策性银行未经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会批准，不得发放商业性房地产贷款。

　　请中国人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

　　中国人民银行中国银行业监督管理委员会

　　二〇〇七年九月二十七日

　　附件二、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会

　　《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发〔2007〕452号)

　　中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：

　　为进一步贯彻落实《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，以下简称《通知》)，依据国家住房消费政策和相关规定，现就执行《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题补充通知如下：

　　一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

　　二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

　　三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

　　四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

　　各商业银行应根据《通知》及本补充通知精神，制定具体实施细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

　　请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

　　中国人民银行、中国银行业监督管理委员会

　　二〇〇七年十二月五日