房地产的牛市故事还会讲下去

　　业内人士普遍认为，二套房认定标准出台，对房价和房地产股表现，更多构成短期影响。

　　见习记者 毛瀚民

　　12月11日，央行和银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了第二套住房的认定标准以家庭为单位。这为购买第二套住宅贷款首付提高到40%的房贷新政划上了一个圆满的句号。

　　一些银行、房地产、证券业人士在接受记者采访时表示，此次监管部门明确以家庭为单位认定贷款标准后，各商业银行在具体执行中有章可循，一些比较热点的城市，比如广州、深圳的高房价将出现阶段性拐点，房价的涨幅将减缓；其次，对于投资性买房和自住性买房都有所抑制，但由于住房刚性需求大量存在，房价不会出现大规模下跌。对地产类上市公司而言，会有短期的波动和恐慌。

　　地产股仍会是行情主线

　　昨日受此消息影响，地产股集体下跌，万科A下跌5%、招商地产下跌6.77%，两市跌幅前10名个股均为地产股。

　　对地产股的长期投资价值，大多数分析师在采访中仍表示相对乐观。中信证券首席地产研究员王德勇告诉记者，虽然房地产信贷收紧对地产股影响偏空，但决定房地产销售的关键是供给，目前房产市场还是供应短缺。在国内供需关系未发生根本性变化的背景下，并且随着城市化进程的推进，地产股仍会是下一阶段行情的主线。

　　不少分析人士表示，房地产板块仍将是2008年市场的主流热点之一，前期一二线龙头公司股价从最高点普遍下调30%以上，由于行业景气的大趋势不会改变，房价和需求量上升趋势不变，行业集中度的提高将使龙头公司受益，股价回调更增加了龙头公司的投资吸引力。而2008年不同地区房地产市场涨幅会比往年更为分化，建议关注武汉、西安、沈阳等二线城市地产股以及奥运地产的投资机会。

　　“我们判断市场观望情绪仍将维持，但不会改变长期向上趋势。”王德勇这样总结。

　　而国信证券地产分析师方焱表示，从长期来看，中国住宅市场上客观存在的供需矛盾和居民购买力的不断提高，都使得我们有理由长期看好房地产市场。在地产类上市公司选择上，依旧看好快速周转、有多元融资渠道和产品定位较为合理的住宅开发类企业，包括万科、保利地产、苏宁环球；另外，由于张江高科、浦东金桥等租赁型企业受政策调控影响较小，值得投资者关注。

　　银行收紧银根各出对策

　　9月份，有深圳银行业内人士透露，近两个月办理第二套住房贷款的人非常少，大部分购买第二套住房的人都采取对策，来规避提高首付成数和贷款利率。中行深圳分行相关人士表示，此次监管部门明确以家庭为单位认定贷款次数后，随后各商业银行肯定会依照规定执行，此举有助于平抑房价。

　　实际上，不少商业银行在银监会出台该补充通知之前，已经有了大致的思路。

　　2007年11月2日，交行率先向媒体披露了房贷细则，成为首家对外公布房贷细则的大型国有银行。房贷细则基本规定，首付不低于4成；贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对于第3套及以上住房，每增加一套，首付和利率同时增加5个百分点。与交通银行不同的是，建设银行第二套房首付提至5成，以家庭为单位来认定。同时，建行还决定以家庭为单位对第二套房进行认定，即夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套房。

　　11月13日，深圳发展银行也对外公布了其第二套房房贷新政策，“如果夫妻二人，有一方贷款购房尚未还清，再贷款都算二套。” 深发展信贷部一位负责人对记者表示，对于父母购房尚未还清，其子女再贷款购房的情况，深发展表示，将根据子女的还款能力决定是否算“二套房”。“如果子女成年，并已经工作有还款能力，而且父母的贷款也无需其负担，那么我们不会认定为二套。但是现在一些家长为了多买房，以自己尚未成年孩子的名义购房，这类情况我们将视作二套。” 此外，深发展还将对第3套房执行“首付45%，贷款利率相当于基准利率1.15倍”的标准。

　　房地产调控关键在于供给

　　此前，9月27日，人行、银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定利用贷款购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。不过，该通知并未严格界定“第二套(含)以上住房”标准，于是以家庭为单位、以个人为单位认定房贷次数的争论一直没有停息，原因就是没有明确界定第二套住房认定标准。

　　“政策意图已经很明确了，就是鼓励自住，打击投资需求。”王德勇分析道。

　　一上市房地产公司高层告诉记者，《补充通知》的出台，使得9月新政出台所导致的市场观望情绪将继续维持，涨幅过大的市场，未来1-2个月成交量将继续走低，房价下跌，成交放缓的压力越来越大。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟在一次房地产论坛上表示：“现在商品房供不应求的情况太严重了，这时候提高首付比例，中等收入阶层、要靠首付和按揭买房的人，只能压抑自己的购房需求。”

　　在记者的采访调查中，大多数人并没有对第二套房银根紧缩投赞成票，他们认为管理层提高购买成本以抑制需求的初衷，尽管能在一定程度上达成，但住房需求不是消失了，而是押后了，必将带来楼市供求进一步失衡，引发更多的问题。

　　英联国际(深圳)不动产公司董事长郭建波告诉记者，由于深圳投资性购房比重前期已经超过50%左右，因此，未来一段时间价格的走低将继续维持，但是下跌的空间也仅在20%左右。

　　深圳房地产研究中心副主任王锋表示，短期内房价的核心驱动因素将取决于各地投资性购房的比重和对信贷环境的依赖程度，一旦投资客因为资金链条紧张开始大量抛售住房，房价下跌的压力将会变大。

　　记者了解到，在刚刚过去的房地产行业销售旺季，北京、上海和深圳等一线城市都出现了楼市成交的萎缩。深圳12月份开盘的楼盘，首次出现了5000-6000多元每平方米的价格，不少业内人士表示，这是深圳房地产价格进入拐点的一个标志。