房地产板块：春天就在不远处招手

　　渤海投资研究所秦洪

　　近期A股市场一度持续反弹，但在周二、周三，由于银行股、房地产股的大幅回落，大盘反弹遇阻，在昨日甚至出现急挫的走势。似乎显示出金融地产股已从前期大盘的中流砥柱，转而成为大盘反弹受阻的“罪魁祸首”。

　　调控预期抑制地产股走势

　　对于地产股近期的疲软走势，逻辑推理很简单：一是调控政策接踵而至。前期关于银行窗口指导效应，使得部分地区的房地产信贷几乎陷于停顿，这直接使得相关地区的房地产市场出现了价跌量缩的趋势。二是调控政策出乎预期。虽然CPI物价指数的上涨超出预期，使得不少业内人士对加息等调控政策有着强烈的预期，但想不到的是，昨日等来的并不是预期中的加息，而是有关部门关于第二套住房的界定。这意味着房地产调控政策有望向纵深发展。更为重要的是，从前期媒体所披露的信息来看，各商业银行对第二套住房均有不同的界定，从而在一定程度上弱化了房地产调控的预期。所以，此次统一界定出乎市场预期，无疑进一步加剧了对房地产市场发展前景的分歧。受此影响，与房地产业密切相关的银行股、地产股昨日也就纷纷暴跌，成为大盘急跌的“元凶”。

　　中长线趋势依然乐观

　　调控预期其实难改地产股明年的乐观预期。一是因为近期出台的调控政策固然抑制了市场需求，而且前期关于经济适用房政策的讨论，也改变着市场对未来商品房供给情况的预期。但是，从这些政策中也可以读出商品房真正的需求依然未得到抑制，毕竟经济适用房的60平方米、郊区等因素，难以达到大多数居民对房屋向往的标准。紧缩的货币政策也难以抑制财富日益增长的居民对居住条件改善的欲望。所以，行业研究报告几乎异口同声认为，这些调控政策难以改变房地产市场的景气预期。

　　二是市场的需求仍然旺盛，供求关系并不会逆转。一方面我国要力保18亿亩的耕地红线，在退耕还林、退牧还草等政策的推动下，土地供应紧张格局难以改变。另一方面，每年数百万的大学毕业生涌入城市，人口红利对房地产股的刺激由此可窥一斑。

　　又到冬播地产时

　　从以往的经验来看，房地产市场也不是没有过调控，房地产股也曾在调控政策密集出台的大背景下走势疲软，但随后就出现一波又一波的弹升行情。更何况，昨日

人民币汇率已突破7.37的整数关口，再创汇改以来历史新高。海外市场经验显示，本币升值将带来更多的热钱，推动着本币资产价格的持续重估。所以，

人民币升值趋势的延续，意味着热钱依然充沛，房地产股等人民币资产的重估动力依然充沛。

　　有意思的是，从以往经验来看，每年岁末年初，均是A股相对低迷的阶段。而此时的低迷，恰恰在孕育着春天的希望。难怪有分析人士总结称“冬播春收”乃股市之经验。而由于地产股不仅仅拥有人民币资产股的属性，也拥有未来业绩大幅增长的属性，所以，一直是本轮牛市的主线，故一旦来年春天有行情，地产股依然会是当仁不让的主线之一。

　　2007年、2008年将是地产股业绩集中释放时段。中大型房地产项目从立项、开工到竣工结算，大致有两至三年的时间。当前房地产上市公司结算的项目，大多是2005年、2006年，甚至2004年的地价，但

房价却是2007年的，如此会刺激房地产公司业绩的释放，从而意味着房地产股在2007年、2008年将迎来业绩高峰期。

　　寻找最具希望的种子股

　　从两个角度寻找最具有希望的种子股：一是从预收账款的角度。因为商品房只有达到竣工结算标准时才结算利润，但在竣工结算前就开始销售，体现在会计报表中就是预收账款。所以，预收账款越多，未来的主营业务收入就越高。因此，三季度季报中的预收账款越多的地产股，隐含着来年业绩大幅增长的动能，尤其是每股预收账款(预收账款/总股本)越多的个股。

　　二是从获得土地储备的能力。对于地产股来说，土地储备犹如矿业股的矿产储藏量一样，关系到地产股的可持续发展。地产股只有持续获得土地储备，才能持续开发土地项目，获得利润以及可持续成长的能力。而土地储备的增加，也与集团公司注入优质资产存在着极大的联系。因此，具有整体上市预期的地产股也可有不俗的表现。

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