房地产：补充通知彰显从严之意

　　联合证券 鱼晋华

　　近日人民银行及银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对之前《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中未明确规定而引起争论的一些事宜做了补充规定。

　　在补充通知中最为引人关注的是“以借款人家庭”为单位认定房贷次数而非以个人为单位认定。我们认为这一规定意味着房贷认定标准将几乎没有弹性，因而也再次传递出人行对炒楼及投资性购房需求强力挤压的政策意图。

　　同时在对第二套房贷的认定上，无论第一套房贷是否还清(参见人民银行负责人答记者问)，也无论第一套房贷是否是住房公积金贷款，除非家庭人均住房面积低于当地平均水平，否则都按第二套房贷来发放。显示出人民银行对第二套房贷从严认定、从严发放的原则。

　　此外补充通知中还明确规定，对于提供虚假信息和虚假收入证明的个人和单位，所有商业银行将不得受理其信贷申请及采信其证明。明显加大了对不诚信行为的惩罚和打击力度。

　　我们预期在从紧的货币政策下，以及按季度发放信贷额度的信贷政策下，严格认定第二套房贷，将进一步压缩并抑制投资性及投机性的购房需求。

　　不过从紧的信贷政策也将限制

开发商投资和开发的能力，因此行业的供给能力也将有所下降，供求双方或许将在同时有所降低的水平上重新平衡。不过最终影响两类需求的是对未来

房价的预期，房贷杠杆的影响将退而居其次。在行业供给将有所下降，而经济仍将持续强劲增长的预期下，还难以形成房价将进入下跌周期的预期。因此，或许银行信贷紧缩的执行力度将成为决定房地产行业短期内发展速度的最主要的因素。

　　附件：中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知(银发〔2007〕452号)

　　中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各国有商业银行、股份制商业银行：

　　为进一步贯彻落实《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，以下简称《通知》)，依据国家住房消费政策和相关规定，现就执行《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题补充通知如下：

　　一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

　　二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

　　三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

　　四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

　　各商业银行应根据《通知》及本补充通知精神，制定具体实施细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

　　请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

　　中国人民银行中国银行业监督管理委员会二〇〇七年十二月五日

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