房地产：调控下的高增长 2008年度报告

　　国金证券 曹旭特

　　投资要点

　　国家针对房地产行业的频繁调控始于04年，但并没有阻止上市公司的快速增长，相关公司的资产扩张速度和盈利水平甚至超过了调控前。在调控背景下，上市公司依旧能保持高增长的原因有两点，一是开发商的土地储备模式并没有受到影响，二是调控并没有改善供求。

　　目前对行业的调控显然没有达到理想效果，继续出台调控政策是必然的。而政府调控行业的态度是影响行业最重要变量，因为它决定了未来政策出台的频率和力度。从历史出台的政策判断，政府态度表现出两个特点。

　　一是温和。因为

房地产调控涉及多方利益主体，政策的制定和落实受到诸多制约，因此在力度和执行上会大打折扣，表现出温和的特点。..二是试错。房地产业影响力系数大，行业的波动容易引起相关产业和金融体系的震动，为了稳定目的政府采取了试错方式出台调控政策。..未来政府的调控仍然会延续上述温和与试错的特点，因为决定政府调控态度的两大要素不会改变，即复杂的利益体系和房地产较强的产业相关性。

　　在央行提高第二套房的首付比例和相关贷款利率后，市场销售已经出现放缓，按照政府的调控逻辑，即为达到稳定的前提，目前已经没有必要继续出台严厉调控政策，所以短期内不必担心政策风险。

　　调控虽然影响了行业短期销售，但不会影响上市公司业绩，因为本年度业绩大多已通过预售实现，仅是会计确认问题。而我们判断市场会用3-6个月时间消化现有政策，届时市场销售会回暖，在真实需求旺盛前提下，相关公司仍能实现快速增长。

　　投资策略

　　08年能够在市场上有良好表现的公司必须具备两个条件，一是高增长，二是资源整合能力。通过高增长可以增强估值吸引力，而资源整合能力是持续增长的必要条件，具备这方面特征的仍然是行业内龙头公司。推荐万科、招商地产、保利地产、金地集团。

　　部分二线地产公司目前的估值水平已经具有较强吸引力，存在较高安全边际，也值得重点关注。推荐昆百大和深天健。

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