地产行业：出台新的政策保障性住房措施

　　中银国际 田世欣

　　政府出台新的住房保障措施。11月份《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等新规陆续出台，包含廉租房、经济适用房和其他形式的多层次政策保障性住房体系框架已经初步形成。

　　加大廉租房建设。廉租住房方面，和以前法规主要的不同在于：首先，加强了廉租房建设投入的力度，2003年公布的法规以收购现有住房为主，限制集中兴建，新法规则是鼓励新建，采取配套建设和相对集中建设方式；其次，拓宽了建设廉租房的资金来源，加入了省级和中央财政投入部分；第三，公积金增值收益投入廉租房建设的比例提高到100%，土地出让净收益的投入比重从5%提高到10%，清晰规定的有助于监督地方实施。

　　有限产权。经济适用房方面，新规主要强调了它的有限产权，包括不满5年不得上市，5年后需要上市转让必须补交土地收益，政府可优先回购。另外，给与更多的政策优惠，免收各类行政事业性收费和政府性基金(原规定为减半征收)。

　　面积限制。廉租房和经济适用房的规定都严格限制了面积，廉租房的套型面积限定为50平米以内，经济适用房的面积从原规定的60-80平米降至60平米左右。这项规定将保证保障性住房和商品房之间严格的市场划分，也澄清了之前市场对于经济适用房供应对象是否会扩大化的疑虑。另外，在廉租房和经济适用房的审核、定价、销售等方面政策没有太大变化，能否正确执行主要还是取决于地方政府执行。

　　资金来源。随着资金来源的开拓，预计明年起保障性住房的投资将有大幅提高，部分土地供应充裕的城市的双限房(限房价限套型)的供应也会大幅提高，并可能对低端和远郊商品房的定价产生一定的冲击；同时，由于供给趋紧，加大高端商品房价格上涨压力。但我们认为，政策性住房的大量供应仍需要一个比较长的时间，它需要来自国家和地方财政的大量投入，而这些在新的财政收入来源(如持有税)开征之前还有难度，鉴于未来几年内住宅地产的供给失衡的格局不会有根本性的变化,我们对