房地产：土地储备管理办法促规范运作

　　光大证券 华光磊

　　首部全国性土地储备管理办法出台：

　　国土资源部、财政部、中国人民银行近日联合制定《土地储备管理办法》。

　　这是首部全国性的土地储备管理办法。本次《管理办法》的出台，标志着我国土地市场将由多个部门供应“生地”逐渐转变为集中管理和供应“净地”，有利于形成规范透明的土地出让制度。

　　本办法将有利于国家对土地市场的管理：

　　本办法明确了土地储备管理的主体及其权责，并涉及了土地储备由收购至出让的整个流程。相关机构将因此增强政策执行能力和信息采集能力，由此，国家将得以增强对土地市场的管理。

　　本办法及后续的宏观政策将有利于行业整合：

　　对一些规范操作的区域和公司而言，本办法并不会改变企业的经营环境。

　　在集中度尚低、同时灰色操作空间逐渐减小的行业中，规范经营、具有品牌效应的开发商将得到整合机会。政策调控将成为优秀房地产企业的试金石，也将为投资者筛选出值得长期投资的标的。

　　投资建议与风险提示：

　　从管理层的思路来看，不管是本管理办法所赋予土地储备机构的更强的政策执行能力，还是此前出台的土地使用税等政策，虽然目前而言实际影响尚无法体现，但如果行业政策环境按照规范土地拍卖环节、毛地拍卖向净地拍卖转变、限制开发商囤积土地的路径来演进，我们认为，房地产行业未来的投资机会将更多向开发能力强、周转快的公司集中，例如万科。而依靠大规模囤积土地或是通过参与一级开发向二级开发渗透的企业，可能会面临逐渐增加的政策性风险。

　　国土资源部、财政部、中国人民银行近日联合制定《土地储备管理办法》。虽然我国建立土地储备机构已有11年历史，但此前尚无全国性的相关法律法规出台。本次《管理办法》的出台，标志着我国土地市场将由多个部门供应“生地”逐渐转变为集中管理和供应“净地”，有利于形成规范透明的土地出让制度。本办法明确了土地储备管理的主体及其权责，并涉及了土地储备由收购至出让的整个流程，简单而言，主要内容有：

　　1.各级土地储备机构负责行政区域内的土地储备工作，并与各级财政部门、人民银行分支行各负职责，相互合作。

　　2.制定“年度土地储备计划”，依法收回土地储备。

　　3.对土地储备进行必要的前期开发，使之具备供应条件。

　　4.根据“年度土地储备计划”，进行招拍挂和新增储备等工作。

　　我们认为，《管理办法》将是土地市场逐步规范化和透明化的一个有效保障，长期意义大于短期，全国性作用大于地区性作用。

　　首先，土地储备的管理主体得以明确，土地储备机构、财政和人民银行三方合作，容易形成合力，降低部门之间的摩擦成本。

　　其次，规定土地储备机构可进行担保和抵押贷款，为收购土地储备疏通了资金来源渠道，增强了政府部门执行政策的能力。

　　第三，《管理办法》规定，土地储备机构应对毛地进行必要的前期开发，等于是变相确认土地的一级开发权应收归政府，今后毛地出让的可能性将减小。这有助于减少土地市场的灰色操作空间，从而将有利于规范化经营的企业。

　　第四，除了一定程度解决土地管理部门的资金瓶颈问题，该办法还有利于增强各部门的协作能力，降低拆迁的交易成本。同时，由于年度计划和信息渠道的建立，有利于国家掌握土地市场的真实情况，增强控制能力。

　　总体而言，该办法增强了政府部门的融资能力、收集信息能力和对土地市场的控制力，可以预计，长期来说这将使土地供给的渠道集中，从而增加有效供应。

　　但短期而言，考虑到生地变熟地的时滞，反而有可能延缓供给。

　　另外，政府部门出台的“年度土地储备计划”，如果能具体到市一级的行政区域，那么可以增强开发商对土地供给的预测能力，从而避免非理性拿地，这也将有助于平抑

　　就区域而言，在一些土地市场操作比较规范的地区(例如杭州、南京等)，本办法所规定的内容已经是开发商平时操作所习以为常的，对房地产企业经营环境的改变不大。近期政府已经出台了多项针对房地产市场的政策，同时我们预期仍将有后续政策出台，这将增加对房地产开发企业经营水平的要求。长期来看，在集中度尚低、并且灰色操作空间逐渐减小的行业中，规范经营、具有品牌效应的开发商将得到整合机会。政策调控将成为优秀房地产企业的试金石，也将为投资者筛选出值得长期投资的标的。